?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內部格局

　　商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀(guān)乃至建筑物的臨街門(mén)面寬窄等，它們對于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有重要的影響。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的內部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內部空間能否靈活地間隔對其收益產(chǎn)生較大影響。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應充分重視其建筑品質(zhì)、內部格局。

　　2．樓層

　　通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來(lái)說(shuō)，如沒(méi)有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jì)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。如根據一般的估價(jià)實(shí)踐，大型的商業(yè)大廈二層的價(jià)格可能是底層價(jià)格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對于一些社區內的商鋪，二層價(jià)格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動(dòng)扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。

　　3．凈高

　　商業(yè)房地產(chǎn)的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)；若凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì )提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

　　4．面積

　　根據商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營(yíng)面積會(huì )存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營(yíng)面積一般需5000㎡以上，超級市場(chǎng)500㎡以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應區分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結構對面積的不同要求。

　　5．裝修

　　裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場(chǎng)、品牌經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價(jià)值會(huì )有很大的出入。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價(jià)值也可能有很大的差別。

　　6．無(wú)形價(jià)值

　　在注重品牌、文化品位的時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無(wú)形價(jià)值所占的比重越來(lái)越大，例如一個(gè)酒店管理集團，能使一個(gè)同樣的酒店體現出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現出不同的價(jià)值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的商業(yè)用房，其價(jià)值會(huì )明顯上升。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無(wú)形價(jià)值進(jìn)行考慮。