?。ㄈ┧椒孔赓U價(jià)格管理規定

　　國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》（1983年）第15條規定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒(méi)有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。”如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應符合政府有關(guān)規定標準。如私房為非住宅用房，應按市場(chǎng)情況協(xié)商議定其租賃價(jià)格。

　　三、房屋租賃價(jià)格評估的常用方法

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　　市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評估時(shí)應廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì )資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調查房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易實(shí)例時(shí)，不僅應了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較時(shí)的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項目，并在此基礎上進(jìn)行適當修正調整，才可能得出反映市場(chǎng)價(jià)值標準和估價(jià)對象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。

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　　收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。收益法評估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時(shí)，應考慮不同地區、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。

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　　在市場(chǎng)難以提供類(lèi)似估價(jià)對象的可比實(shí)例，也不易準確預測凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價(jià)格的一種方法。成本法評估房屋租賃價(jià)格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價(jià)時(shí)，應先求取建筑物的重置價(jià)格。一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標準確定；也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取。

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