四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　損害賠償評估通常采用修復費用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

　?。ㄒ唬┬迯唾M用法（成本法）

　　修復費用法也稱(chēng)為成本法，該法是通過(guò)設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

　　V＝C1+C2+C3+C4-C5

　　式中V--房地產(chǎn)損害評估值；

　　C1--拆除工程費用；

　　C2--修繕工程費用；

　　C3--恢復工程費用；

　　C4--直接經(jīng)濟損失；

　　C5--被拆除物殘值。

　　拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，并通過(guò)廣泛搜集評估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。

　　拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

　　直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，間接費包括規費和企業(yè)管理費。直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關(guān)規則進(jìn)行測算，間接費、利潤和稅金以定額規定的基數按照合理的費率測算。

　　直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

　?。?）房屋使用人周轉安置費用；

　?。?）房屋空置的收益損失；

　?。?）房屋使用面積減少的損失；

　?。?）房屋室內凈高降低的損失；

　?。?）房屋采光面積減少的損失；

　?。?）房屋耐久性降低的損失；

　?。?）鄰近房屋損壞的補償；

　?。?）施工影響的補償；

　?。?）其他直接經(jīng)濟損失。

　　被拆除物殘值應當根據評估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

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