二、估價(jià)的假設前提

　　在企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結合企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)的特點(diǎn)來(lái)確定房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，而且根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　無(wú)論保持現狀還是轉換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價(jià)對象單獨使用時(shí)的最高最佳使用，在保持現狀前提下是考慮估價(jià)對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)

　　房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時(shí)，一般應根據新設立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來(lái)分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉變。如發(fā)生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來(lái)發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費用成本（含可能有的土地用途變更而需調整的土地出讓金等），采用假設開(kāi)發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類(lèi)似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現的需要，購買(mǎi)者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開(kāi)市場(chǎng)交易，因此可能實(shí)現的市場(chǎng)價(jià)值較公平市價(jià)低很多，其估價(jià)結果可低于市場(chǎng)價(jià)值。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)

　　這一類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方協(xié)議的具體條件，結合房地產(chǎn)的未來(lái)使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場(chǎng)法、成本法和收益法。

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