二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．集聚程度

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因為商務(wù)機構的大量集聚必然擴大這一區域的知名度、影響力，推動(dòng)這一區域高檔寫(xiě)字樓的建設并形成一定的規模，區域的知名度、寫(xiě)字樓的知名度反過(guò)來(lái)影響這一區域中機構的知名度。因此，寫(xiě)字樓特別是甲級寫(xiě)字樓集聚的區域，其寫(xiě)字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務(wù)區集聚了中信廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等一批甲級寫(xiě)字樓，吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機構、國外駐穗辦事機構，世界500強企業(yè)分支機構、國內大型企業(yè)及其辦事機構，中信廣場(chǎng)的租金水平成為廣州寫(xiě)字樓的最高水平。

　　通常情況下，城市商務(wù)區及其等級往往是根據寫(xiě)字樓的集聚程度來(lái)劃分的，中央商務(wù)區往往是高檔次寫(xiě)字樓大量集聚的區域，也是寫(xiě)字樓租金水平最高的區域。如上海寫(xiě)字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個(gè)區域，從而形成了陸家嘴商務(wù)辦公區，外灘商務(wù)辦公區、虹橋商務(wù)辦公區、南京西路商務(wù)辦公區、淮海中路商務(wù)辦公區、徐家匯商務(wù)辦公區，其中陸家嘴商務(wù)辦公區的甲級寫(xiě)字樓無(wú)論從數量還是從建筑面積來(lái)說(shuō)都遙遙領(lǐng)先于其他商務(wù)辦公區而成為上海的商務(wù)辦公區，其寫(xiě)字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區域是僅次于陸家嘴商務(wù)辦公區的次一級商務(wù)辦公區。相比而言，徐家匯商務(wù)辦公區的甲級樓供應量較少，甲級商務(wù)辦公樓面積大大少于以上區域，為第三級商務(wù)辦公區。其他區域無(wú)論是甲級寫(xiě)字樓的數量、寫(xiě)字樓規模及影響力都較小，為低級別商務(wù)辦公區。因此對寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應分析估價(jià)對象所處區域寫(xiě)字樓的集聚程度、商務(wù)辦公區等級以確定其租金水平。

　　2．交通條件

　　能否方便、快捷到達辦公地點(diǎn)，能否方便、快捷與客戶(hù)交流、會(huì )談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場(chǎng)所的重要條件之一。一座大型的寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，這就要求寫(xiě)字樓特別是高檔寫(xiě)字樓必須具有很好的通達性，其交通連接需要在三維空間展開(kāi)，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)地也會(huì )影響到寫(xiě)字樓的易接近性。因此寫(xiě)字樓所處區域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價(jià)值的重要區位狀況。

　　3．周邊環(huán)境

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周?chē)h(huán)境整潔氣派，有現代化的都市氣氛，而不能雜亂無(wú)章。

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