三、假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象和條件

　?。ㄒ唬┘僭O開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象

　　假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象不僅是上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)建設的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地）、在建工程（或者稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類(lèi)房地產(chǎn)統稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

　　對于有規劃條件，但規劃條件尚未確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。因為在該房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則估價(jià)師可以通過(guò)咨詢(xún)城鄉規劃主管部門(mén)或者有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構、專(zhuān)家的意見(jiàn)，或者參照周邊地塊的規劃條件等方式，推測其最可能的規劃條件，然后據此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測的最可能的規劃條件作為估價(jià)的假設和限制條件，并在估價(jià)報告中作出特別提示，說(shuō)明它是如何推測出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對估價(jià)結果的影響或者估價(jià)結果對它的依賴(lài)性（包括它的變化將會(huì )導致的估價(jià)結果的變化，類(lèi)似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估中的敏感性分析）。

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