第三節 現金流量折現法和傳統方法

　　運用假設開(kāi)發(fā)法評估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現金流量折現法和傳統方法。

　　一、現金流量折現法和傳統方法的定義

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般較長(cháng)，其土地取得成本以及后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。因此，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有以下兩種方式：一是采取折現的方式，以下將這種方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現金流量折現法；二是采取計算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為傳統方法。

　　現金流量是指一個(gè)項目（方案或企業(yè)）在某一特定的時(shí)期內收入和支出的資金數額?，F金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱(chēng)為現金流入，相應的數額稱(chēng)為現金流入量。資金的支出稱(chēng)為現金流出，相應的數額稱(chēng)為現金流出量?，F金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。

　　凈現金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現金流量與負現金流量的代數和，即：凈現金流量＝現金流入量-現金流出量

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