第四節 假設開(kāi)發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　為了預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續的各項必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現或者測算投資利息，首先需要預測后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設）取得估價(jià)對象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設期和經(jīng)營(yíng)期。

　　建設期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設期可分為前期和建造期。

　　經(jīng)營(yíng)期可根據開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式而具體化。由于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式有銷(xiāo)售、出租和營(yíng)業(yè)，所以經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期（針對銷(xiāo)售這種情況）和運營(yíng)期（針對出租和營(yíng)業(yè)兩種情況），銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。在有預售的情況下，銷(xiāo)售期與建設期有重疊。運營(yíng)期的起點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結束之日。在有延遲銷(xiāo)售的情況下，銷(xiāo)售期與運營(yíng)期有重合。

　　預測開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期宜先把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預測出各個(gè)組成部分，再把預測出的各個(gè)組成部分連接起采。建設期的預測要相對容易一些，但其中前期的預測要相對困難一些，建造期一般能較準確地預測出。經(jīng)營(yíng)期特別是銷(xiāo)售期通常難以準確預測，在預測時(shí)要考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。

　　預測建設期的關(guān)鍵是先抓住待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)建設成開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的各項工作所需的正常時(shí)間來(lái)直接估算建設期。具體的估算方法，一是根據往后需要做的各項工作所必要的時(shí)間來(lái)直接估算建設期。二是采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，即通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設期的比較、修正和調整，先分別求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設期和待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建設期，然后將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設期減去待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建設期。例如，估算估價(jià)對象為某個(gè)商品房在建工程的后續建設期，通過(guò)市場(chǎng)法得到了類(lèi)似商品房的建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則后續建設期為1年。

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