第一節 居住房地產(chǎn)的估價(jià)

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準確、客觀(guān)評估估價(jià)對象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規劃、產(chǎn)業(yè)政策與導向、住宅市場(chǎng)供求狀況等宏觀(guān)因素，也包括住宅的區位狀況、實(shí)物狀況等微觀(guān)因素。但就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀(guān)因素基本一致，因此估價(jià)主要應關(guān)注住宅的區位狀況和實(shí)物狀況對住宅價(jià)格的影響。

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　交通條件對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價(jià)對象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。特別是隨著(zhù)城市規模的不斷擴大、人口的增多、交通堵塞越來(lái)越嚴重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對其價(jià)格的影響很大。

　　2．生活服務(wù)設施

　　生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設施；因而對住宅的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設施主要包括商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。

　　3．教育配套設施

　　教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，教育配套設施對住宅價(jià)格的影響一方面體現在住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價(jià)格會(huì )因名校效應而明顯高于其他區域住宅。因此在考察估價(jià)對象教育配套設施時(shí)，是否有名校應該是實(shí)地查看的重要內容之一。

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　　環(huán)境質(zhì)量的好壞越來(lái)越成為影響住宅價(jià)格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀(guān)、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛生條件等。

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