二、城鎮基準地價(jià)評估的方法和程序

　　城鎮基準地價(jià)評估的基本方法和程序如下：

　　1．制定基準地價(jià)評估作業(yè)方案。包括基準地價(jià)評估的區域范圍和技術(shù)路線(xiàn)確定、資料和設備準備、工作場(chǎng)地落實(shí)、人員組織、工作計劃和時(shí)間進(jìn)度安排等。其中，確定基準地價(jià)評估的區域范圍有以下幾種選擇：①城鎮行政區；②城鎮總體規劃確定的規劃區；③土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍；④建成區；⑤市區?；鶞实貎r(jià)評估的區域范圍大小，主要根據有關(guān)規定、當地的實(shí)際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來(lái)定，一般應為規劃區。

　　2．明確基準地價(jià)的內涵、構成、表達方式等。

　?。?）明確基準地價(jià)的內涵，是要確定基準地價(jià)對應的下列條件：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般應為年度的1月1日或者6月30日。②土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途，還是采用一個(gè)綜合用途。一般應分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途。③土地使用權性質(zhì)，例如是出讓方式取得的國有建設用地使用權，還是劃撥方式取得的國有建設用地使用權。一般應為出讓方式取得的國有建設用地使用權。④土地使用期限，例如是不同用途的法定最高出讓年限還是統一為綜合用途的法定最高出讓年限50年或者無(wú)限年。一般應分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途的法定最高出讓年限，即商業(yè)用途40年、辦公用途50年、居住用途70年、工業(yè)用途50年。⑤土地開(kāi)發(fā)程度，即土地的基礎設施完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應根據各土地級別或地價(jià)區段內土地開(kāi)發(fā)程度的平均水平確定。⑥容積率，例如是不同用途對應的平均容積率還是綜合平均容積率。一般應根據各土地級別或地價(jià)區段內容積率的平均水平確定。

　?。?）明確基準地價(jià)的構成，是要確定基準地價(jià)包含的內容，例如是否包含土地使用權出讓金、征地補償安置費用或房屋拆遷補償安置費用、市政配套費等?？赏瑫r(shí)給出熟地價(jià)、毛低價(jià)和出讓金。

　?。?）明確基準地價(jià)的表達方式，是要確定基準地價(jià)是采用土地單價(jià)形式（如每平方米的土地價(jià)格），還是采用樓面地價(jià)形式，或者是同時(shí)采用土地單價(jià)和樓面地價(jià)形式。

　　3．劃分土地級別或地價(jià)區段。其中，劃分土地級別應按照《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2001）規定的內容、程序、方法等進(jìn)行。

　　劃分地價(jià)區段，是將“用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近”的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區域。一個(gè)地價(jià)區段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區域。即該區域內的各宗地的地價(jià)水平相近。地價(jià)區段可分為兩類(lèi)，一是路線(xiàn)價(jià)區段二是區片價(jià)區段。街道兩側的商業(yè)用地，適宜劃分為路線(xiàn)價(jià)區段；辦公、居住、工業(yè)用地，適宜劃分為區片價(jià)區段。劃分地價(jià)區段的方法通常是就土地通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等開(kāi)展實(shí)地調查研究，將情況相同或相似的相鄰土地的界線(xiàn)為準，但商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區段應以標準深度為分界線(xiàn)。

　　4．抽樣評估若干宗地的價(jià)格。這是在劃分出的各土地級別或地價(jià)區段內，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料或開(kāi)發(fā)費用資料等，運用收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評估出這些宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應求出單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行交易日期、土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等調整，將這些宗地的價(jià)格統一到基準地價(jià)內涵上來(lái)。

　　5．計算各土地級別或地價(jià)區段的地價(jià)。土地級別或地價(jià)區段的地價(jià)是某個(gè)特定的土地級別或地價(jià)區段的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著(zhù)該土地級別或地價(jià)區段內土地價(jià)格的正常水平。土地級別或地價(jià)區段的地價(jià)計算，是分別以每個(gè)土地級別或地價(jià)區段為范圍，求各該土地級別或地價(jià)區段內所抽查評估出的若干宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數、中位數或眾數。計算出的土地級別或地價(jià)區段的地價(jià)，相應由土地級別價(jià)、區片價(jià)和路線(xiàn)價(jià)。

　　6．綜合確定基準地價(jià)。在上述各土地級別或地價(jià)區段的地價(jià)計算的基礎上做適當的調整后即是基準地價(jià)。在確定基準地價(jià)時(shí)，應先把握各土地級別或地價(jià)區段之間的好壞層次（通常是從好到差排序），再把握它們之間的地價(jià)高低層次，以避免出現條件較差的土地級別或地價(jià)區段的基準地價(jià)高于條件較好的土地級別或地價(jià)區段的基準地價(jià)。

　　7．提出基準地價(jià)應用的建議和技術(shù)。包括該基準地價(jià)的作用，將基準地價(jià)調整為宗地價(jià)格的方法和系數，例如具體位置、土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等的調整方法和調整系數。

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