二、現金流量折現法與傳統方法的區別

　　現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：

　?。?）對開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為現在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在現金流量折現法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，預測它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現金流量預測。

　?。?）傳統方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷(xiāo)售；而現金流量折現法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值（直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2008年8月15日的價(jià)值，要把預測的在未來(lái)發(fā)生的各項收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預測該項目2011年8月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jì)r(jià)（含地價(jià)）為5000萬(wàn)元，折現率為10%，則需要將這5000萬(wàn)元折現到2008年8月15日，即在2008年8月15日來(lái)看的房?jì)r(jià)實(shí)際為：

　?。?000/（1＋10%）3］＝3756.57（萬(wàn)元）

　?。?）在傳統方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都單獨顯現出來(lái)，在現金流量折現法中這兩項都不顯現出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中。因此，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目經(jīng)濟評價(jià)中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

建設工程教育網(wǎng)整理