第二節 假設開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　一、假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式

　　假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續必要支出及應得利潤

　　后續必要支出及應得利潤＝取得稅費+后續開(kāi)發(fā)成本+后續管理費用+后續銷(xiāo)售費用+后續投資利息+后續銷(xiāo)售稅費+后續開(kāi)發(fā)利潤

　　與此相對照，如果是采用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，則公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　　在實(shí)際估價(jià)中，對于上述公式中具體應減去的項目及其金額，要牢記“后續”兩字，掌握的基本原則是設想得到估價(jià)對象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）以后到把它開(kāi)發(fā)建設完成，還需要開(kāi)展的各項工作和相應的必要支出及應得利潤。因此，如果是已完成的工作和相應的支出及利潤，則它們已包含在估價(jià)對象的價(jià)值內，不應作為扣除項目。例如，評估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋拆遷補償安置，這時(shí)減去的項目應包括房屋拆遷補償安置費用等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十二條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。”但是，如果評估的是已完成房屋拆遷補償安置的土地價(jià)值，則不應將房屋拆遷補償安置費用等作為扣除項目。

　　運用上述公式估價(jià)，一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；二是要把握開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價(jià)對象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊房）等；開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新房）等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結合起來(lái)，假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情形主要有以下7種：①估價(jià)對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設；②估價(jià)對象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地；③估價(jià)對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設；④估價(jià)對象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地；⑤估價(jià)對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設；⑥估價(jià)對象為在建工程，將在建工程續建成房屋；⑦估價(jià)對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房。

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有銷(xiāo)售（包括預售、建成后銷(xiāo)售）、出租（包括預租，但比較少見(jiàn)，多為建成后出租）和營(yíng)業(yè)（如商場(chǎng)、賓館、度假村、游樂(lè )場(chǎng)這類(lèi)房地產(chǎn)，投資者將其建成后也可能自己直接經(jīng)營(yíng)）等。

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