三、長(cháng)期趨勢法適用的估價(jià)對象和條件

　　長(cháng)期趨勢法是根據房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去至現在較長(cháng)時(shí)期內形成的變動(dòng)規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實(shí)調查資料來(lái)推測未來(lái)，通過(guò)對這些資料的統計、分析得出一定的變動(dòng)規律，并假定其過(guò)去形成的趨勢在未來(lái)繼續存在。因此，長(cháng)期趨勢法適用的估價(jià)對象是價(jià)格無(wú)明顯季節波動(dòng)的房地產(chǎn)，估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去至現在較長(cháng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)、可靠。擁有越長(cháng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測、判斷就會(huì )越準確、可信，因為長(cháng)期趨勢可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規則變動(dòng)。

　　四、長(cháng)期趨勢法估價(jià)的操作步驟

　　運用長(cháng)期趨勢法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標準（如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)?；癁橥粯藴实姆椒ㄅc市場(chǎng)法中“建立比較基準”的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序將它們編排成時(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；③觀(guān)察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據其特征選擇適當、具體的長(cháng)期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)格隨著(zhù)時(shí)間的變化而出現的變動(dòng)規律，得出一定的模式（或數學(xué)模型）；④以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　長(cháng)期趨勢法主要有數學(xué)曲線(xiàn)擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數修勻法。下面分節進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。

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