三、現金流量折現法和傳統方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過(guò)程較為復雜；傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過(guò)程相對簡(jiǎn)單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實(shí)中可能并不完全如此，這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到以下3點(diǎn)：①后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)要預測準確；②各項收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。

　　由于存在著(zhù)眾多的未知因素和偶然因素會(huì )使預測偏離實(shí)際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應盡量采用現金流量折現法。在難以采用現金流折現法的情況下，可以采用傳統方法。

　　1．運用假設開(kāi)發(fā)法中的現金流量折現法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是（ ）。（2007年試題）
　　A．估算后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
　　B．估算后續開(kāi)發(fā)的各項支出、收入
　　C．估算后續開(kāi)發(fā)各項支出、收入在何時(shí)發(fā)生
　　D．估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤

　　答案：D

　　2．某市區有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級市場(chǎng)。需評估該倉庫的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用（ ）進(jìn)行估價(jià)。（2002年試題）
　　A．比較法
　　B．成本法
　　C．假設開(kāi)發(fā)法
　　D．長(cháng)期趨勢法

　　答案：C

　　3.下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。（2006年試題）
　　A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
　　B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用
　　C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房。
　　D．假設開(kāi)發(fā)通常是一次性的價(jià)格剩余

　　答案：C

　　4．對于有城市規劃條件要求，但其城市規劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。（ ）（2007年試題）

　　答案：√

　　5．從估價(jià)角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應獲得的利潤要與其自有資金應得的利息分開(kāi)。（ ）（2001年試題）

　　答案：√

　　6．在現金流量折現法中，對開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費等的測算，主要是根據估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預測的。（ ）（2005年試題）

　　答案：×

　　7．假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計算利息的傳統方法和現金流量折現法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應盡量采用計算利息的傳統方法。（ ）（2005年試題）

　　答案：×

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