第七節 分析估價(jià)對象價(jià)值

　　通過(guò)實(shí)地查看等方式調查了解了估價(jià)對象狀況及當地類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況之后，應有針對性地描述和分析影響估價(jià)對象價(jià)值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價(jià)對象的歷史背景、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)以及類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去、現在的供應量、需求量、市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)總體趨勢。在分析估價(jià)對象價(jià)值中要形成“市場(chǎng)背景分析”、“估價(jià)對象最高最佳利用分析”，抵押估價(jià)還要形成“估價(jià)對象變現能力分析”。

　　第八節 估價(jià)對象價(jià)值

　　在前面擬定估價(jià)作業(yè)方案中強調，只要是估價(jià)對象在理論上適用的估價(jià)方法，都應當初步人選，不得隨意取舍。但每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對象，還有估價(jià)需要具備的條件。有些估價(jià)對象因其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟等客觀(guān)原因，可能會(huì )限制某些在理論上適用的估價(jià)方法的實(shí)際運用。因此，在前面已根據估價(jià)對象初步選擇了估價(jià)方法的基礎上，再根據搜集到的資料的數量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價(jià)方法。關(guān)于所搜集資料的數量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏估價(jià)所必要的資料，有的可能是估價(jià)機構或估價(jià)師沒(méi)有盡力去搜集。限制估價(jià)方法采用的情況不應包括后一種。對于理論上適用而未在正式出具的估價(jià)報告中采用的估價(jià)方法，應在估價(jià)報告中充分說(shuō)明未采用的理由。

　　估價(jià)方法選定之后就是進(jìn)行具體的測算。如何運用各種估價(jià)方法測算估價(jià)對象的價(jià)值，已在前面介紹各種估價(jià)方法時(shí)作了詳細敘述，在此不再說(shuō)明。

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