第＋一章 地價(jià)評估與分攤

　　第一節 地租理論及測算

　　地價(jià)評估是房地產(chǎn)估價(jià)的重要部分，地租理論又是地價(jià)評估的基礎理論。為此，本章首先介紹地租理論和地租的測算。地價(jià)評估除了可以直接采用前面介紹過(guò)的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法，還有一些獨特的方法。本章接下來(lái)介紹這些獨特的方法，包括專(zhuān)門(mén)適用于城鎮街道兩側商業(yè)用地估價(jià)的路線(xiàn)價(jià)法，有中國特色的城鎮基準地價(jià)評估和基準地價(jià)修正法。此外，本章還針對改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地用途、容積率等而需要補交出讓金等費用；介紹補地價(jià)的測算；針對現代城市多層、高層建筑普遍化及房屋產(chǎn)權多元化后出現的地價(jià)分攤問(wèn)題，介紹高層建筑地價(jià)分攤的意義和方法。

　　第一節 地租理論及測算

　　根據傳統地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化或者資本化的地租，是預買(mǎi)一定年數的地租，用公式表示為：

　　地價(jià)＝地租/利息率

　　或者

　　地價(jià)＝地租×購買(mǎi)年

　　用現代收益法來(lái)解釋?zhuān)刈饧礊橥恋氐膬羰找?。另外，地租本身也存在?zhù)評估問(wèn)題，即土地租賃價(jià)格評估。地租理論也是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎理論之一，要深刻理解和認識房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值，特別是把握和測算房地產(chǎn)的凈收益-收入應減去哪些項目后才是房地產(chǎn)的凈收益，需要懂得地租理論。

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