四、估價(jià)報告的組成

　　房地產(chǎn)估價(jià)報告通常由8大部分組成：①封面；②目錄；③致估價(jià)委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)的假設和限制條件；⑥估價(jià)結果報告；⑦估價(jià)技術(shù)報告；⑧附件。

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　　封面的內容一般包括：①標題（估價(jià)報告名稱(chēng)）；②估價(jià)項目名稱(chēng)；③委托人（名稱(chēng)或者姓名）；④估價(jià)機構（名稱(chēng)）；⑤注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）；⑥估價(jià)

　　業(yè)日期（估價(jià)的起止日期，具體是估價(jià)委托書(shū)出具日期至估價(jià)報告出具日期）；⑦估價(jià)報告編號。

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　　目錄中通常按照前后次序列出估價(jià)報告各個(gè)組成部分的名稱(chēng)及其對應的頁(yè)碼，以便于委托人或估價(jià)報告使用者對估價(jià)報告的框架和內容有一個(gè)總體了解，并容易查找到其感興趣的內容。

　?。ㄈ┲鹿纼r(jià)委托人函

　　致估價(jià)委托人函是估價(jià)機構正式地向估價(jià)委托人報告估價(jià)結果及呈送估價(jià)報告的信件。說(shuō)明估價(jià)機構接受估價(jià)委托人的委托，選派哪些估價(jià)師，根據什么估價(jià)目的，遵循公認的估價(jià)原則，按照嚴謹的估價(jià)程序，運用哪些估價(jià)方法，對什么估價(jià)對象在什么日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的什么價(jià)值（價(jià)值類(lèi)型）進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)分析、測算和判斷，估價(jià)結果總價(jià)和單價(jià)分別是多少，以及估價(jià)報告使用期限等。

　　估價(jià)報告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報告應用有效期、估價(jià)報告有效期，是指自估價(jià)報告出具日期起算，使用估價(jià)報告不得超過(guò)的時(shí)間。致估價(jià)委托人函中的落款日期即為估價(jià)報告出具日期。估價(jià)報告使用期限的長(cháng)短應根據估價(jià)目的和預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，原則上不超過(guò)一年。估價(jià)報告使用期限的表達形式為：自××年××月××日起至××年××月××日止；或者：自××年××月××日起算××年（××個(gè)月、××日）。明確估價(jià)報告使用期限的意義重大：超過(guò)估價(jià)報告使用期限使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由使用者承擔；在估價(jià)報告使用期限內使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構承擔，但使用者不當使用的除外。因此，估價(jià)報告使用期限不同于估價(jià)責任期限：如果估價(jià)報告超過(guò)了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責任期限就是估價(jià)報告使用期限；如果估價(jià)報告在其使用期限內得到使用，則估價(jià)責任期限應為無(wú)限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結束為止。

　?。ㄋ模┳苑康禺a(chǎn)估價(jià)師聲明

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)報告的合法性、真實(shí)性、合理性以及估價(jià)的獨立、客觀(guān)、公正等問(wèn)題的說(shuō)明或保證。所有參加估價(jià)項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師都應當在該聲明中簽名，但非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應在該聲明中簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師也可以起著(zhù)一種警示作用。

　?。ㄎ澹┕纼r(jià)的假設和限制條件

　　估價(jià)的假設和限制條件是有針對性并盡量簡(jiǎn)潔地說(shuō)明估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件，以及由估價(jià)目的決定的評估的估價(jià)對象狀況與估價(jià)對象現狀不同之處。

　　房地產(chǎn)價(jià)值受許多因素的影響，在不同的前提條件下會(huì )有不同的價(jià)值。但估價(jià)的前提條件不是委托人和估價(jià)師可以隨意假定的。假定一是要基于事實(shí)之上，二是要根據估價(jià)目的的需要。因此，如果不是估價(jià)目的的需要，對于確定性因素，不得進(jìn)行假設；對于不確定因素，估價(jià)師應當勤勉盡責，予以必要的專(zhuān)業(yè)關(guān)注，針對估價(jià)項目的具體情況，合理且有依據地作出假定。嚴禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)的假設和限制條件。

　　估價(jià)的假設和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定；二是對估價(jià)對象有關(guān)狀況的假定（主要是其中的權益狀況和實(shí)物狀況）；三是對評估的價(jià)值前提的說(shuō)明；四是對估價(jià)方法使用前提的說(shuō)明。具體如：

　?。?）對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的檢查（或核實(shí)），無(wú)理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性（雖然委托人應當向估價(jià)機構如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料，但不能簡(jiǎn)單地假定委托人提供的有關(guān)情況和資料屬實(shí)無(wú)誤）。

　?。?）說(shuō)明未經(jīng)調查核實(shí)或無(wú)法調查核實(shí)的有關(guān)情況和資料，例如，未到有關(guān)主管部門(mén)對估價(jià)對象的權屬證明材料及其記載的內容進(jìn)行核實(shí)；土地面積或建筑面積（或套內建筑面積、使用面積）是以××證件上記載的為準，經(jīng)過(guò)實(shí)地目測大體相當，但房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測量。

　?。?）說(shuō)明在資料不全或情況不明下是以何種情形來(lái)估價(jià)的，例如，在估價(jià)對象無(wú)明確的法定用途或者容積率下是如何確定其用途、容積率并以此來(lái)估價(jià)的。

　?。?）說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理，例如，在土地權屬證書(shū)與房屋權屬證書(shū)記載的用途不一致的情況下是依據何種用途來(lái)估價(jià)的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查看之日，但假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查看之日的狀況一致。

　?。?）說(shuō)明在估價(jià)中未考慮的因素，例如，無(wú)理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建筑結構是安全的。

　?。?）對應著(zhù)評估的價(jià)值類(lèi)型，說(shuō)明其主要條件。例如，評估的是市場(chǎng)價(jià)值，假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　?。?）在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，說(shuō)明采用的是“自己開(kāi)發(fā)前提”，還是“自愿轉讓前提”、“被迫轉讓前提”。

　?。?）估價(jià)對象已出租、抵押、查封等，但根據房屋拆遷估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對象沒(méi)有出租、抵押、查封等。估價(jià)對象已被查封，但根據人民法院強制拍賣(mài)估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對象沒(méi)有被查封。

　　在說(shuō)明估價(jià)的假設和限制條件時(shí)，要防止出現以下3種情況：一是隨意編造假設和限制條件；二是應當說(shuō)明的假設和限制條件不予以說(shuō)明；三是無(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件。

　?。┕纼r(jià)結果報告

　　估價(jià)結果報告通常簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明以下事項：①估價(jià)委托人；②估價(jià)機構；③估價(jià)目的；④估價(jià)對象；⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑥價(jià)值類(lèi)型；⑦估價(jià)依據；⑧估價(jià)原則；⑨估價(jià)方法；⑩估價(jià)結果；⑩其他需要說(shuō)明的事項；⑩估價(jià)人員（包括執行估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊號、執行估價(jià)內容及簽名，協(xié)助估價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱(chēng)、協(xié)助估價(jià)內容及簽名，幫助估價(jià)的專(zhuān)家的姓名、相關(guān)資格或職稱(chēng)、幫助估價(jià)內容及簽名）。

　?。ㄆ撸┕纼r(jià)技術(shù)報告

　　估價(jià)技術(shù)報告一般包括以下內容：①估價(jià)對象分析（包括最高最佳利用分析）；②市場(chǎng)背景分析（即估價(jià)對象子市場(chǎng)分析）；③估價(jià)方法選用分析；④估價(jià)的詳細測算過(guò)程；⑤估價(jià)結果及其確定理由。估價(jià)技術(shù)報告一般應提供給委托人，但因知識產(chǎn)權、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應事先在估價(jià)委托合同中約定。

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　　附件是把可能會(huì )打斷敘述部分的一些重要資料放人其中，通常包括：①估價(jià)委托書(shū)；②估價(jià)對象位置示意圖；③估價(jià)對象內外部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀(guān)的圖片；④估價(jià)對象權屬證明；⑤估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料；⑥估價(jià)機構資質(zhì)證書(shū)復印件、估價(jià)機構營(yíng)業(yè)執照復印件；⑦注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊證書(shū)復印件。

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