第五節 搜集估價(jià)所需資料

　　俗話(huà)說(shuō)“巧婦難為無(wú)米之炊”。如果沒(méi)有估價(jià)所需的資料（包括數據），就無(wú)法評估出估價(jià)對象的價(jià)值。估價(jià)所需的資料主要包括以下4類(lèi)：①反映估價(jià)對象狀況的資料；②估價(jià)對象及類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)建設成本等資料；③對估價(jià)對象所在地區（子市場(chǎng)）的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；④對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。

　　除反映估價(jià)對象狀況及其開(kāi)發(fā)建設成本、運營(yíng)收入和費用、歷史交易價(jià)格等資料外，估價(jià)機構和估價(jià)師平常就應留意搜集和積累估價(jià)所需的資料，建立估價(jià)資料庫。在估價(jià)時(shí)更應有針對性地搜集估價(jià)所需的資料。特別是對于反映估價(jià)對象狀況及其開(kāi)發(fā)建設成本、運營(yíng)收入和費用、歷史交易價(jià)格等資料，不僅此時(shí)要搜集，而且在前面受理估價(jià)委托時(shí)就應要求委托人盡量提供，在后面實(shí)地查看估價(jià)對象時(shí)還應進(jìn)一步搜集。

　　針對本次估價(jià)應當搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的哪些資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。對于市場(chǎng)法而言，主要是搜集交易實(shí)例資料；對于收益法而言，主要是搜集收益實(shí)例資料；對于成本法和假設開(kāi)發(fā)法而言，主要是搜集開(kāi)發(fā)建設成本實(shí)例資料。而具體應搜集的內容，要針對估價(jià)方法中的計算所需的數據進(jìn)行。例如，對出租的寫(xiě)字樓擬選用收益法估價(jià)，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運營(yíng)費用等方面的資料；對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地擬選用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，則需要搜集開(kāi)發(fā)建設成本、與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)目前的市場(chǎng)價(jià)格水平及其未來(lái)變動(dòng)趨勢等方面的資料。在搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)建設成本等資料時(shí)，應考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。對于受到這些因素影響的，只有在能夠確定其受影響的程度并能夠進(jìn)行修正的情況下才可以采用。

　　對于所有直接或間接影。向房地產(chǎn)價(jià)格因素的資料都應盡量搜集，有關(guān)內容見(jiàn)本書(shū)第四章“房地產(chǎn)價(jià)格影響因素”。此外，還應搜集房地產(chǎn)供求方面的資料，包括：不同區域、不同用途、不同檔次、不同價(jià)位等房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、需求量、空置量和空置率等。在供給量中應包括：已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。

　　搜集估價(jià)所需資料的渠道主要有以下幾個(gè)：①要求委托人提供；②估價(jià)師在實(shí)地查看估價(jià)對象時(shí)獲??；③查閱估價(jià)機構自己的資料庫；④詢(xún)問(wèn)有關(guān)知情人士；⑤到政府有關(guān)部門(mén)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構、部門(mén)查閱；⑥查閱有關(guān)報刊、網(wǎng)站等媒體。

　　雖然要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料，并對所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負責，但估價(jià)師應當對委托人提供的資料進(jìn)行關(guān)注，合理懷疑委托人提供的資料；必要時(shí)，應對委托人提供的資料進(jìn)行核查，對自己搜集的資料也應進(jìn)行核實(shí)。資料搜集之后，應及時(shí)進(jìn)行整理、分類(lèi)，以便查閱和對資料進(jìn)行分析。

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