三、后續必要支出及應得利潤

　　后續必要支出及應得利潤，是將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的利潤，具體包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費（以下簡(jiǎn)稱(chēng)取得稅費）以及后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤。這些是假設開(kāi)發(fā)法測算中都應當減去的項目，統稱(chēng)為“扣除項目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見(jiàn)本書(shū)第七章第二節“房地產(chǎn)價(jià)格構成”），但要注意以下兩點(diǎn)區別：①它們本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值；②它們是在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應得的利潤。

　　取得稅費是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購置待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)應由購置者（買(mǎi)方）繳納的有關(guān)稅費，例如契稅、印花稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定，按照待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測算。

　　后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用等必要支出的多少，要與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應。相同的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續必要支出，要少于為粗裝修房的后續必要支出；粗裝修房的后續必要支出，要少于精裝修房的后續必要支出。特別是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”的，后續必要支出通常還應包括家具設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出。

　　投資利息和開(kāi)發(fā)利潤只有在傳統方法中才需要測算。在測算投資利息時(shí)要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應計息項目包括：①未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費；③后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用。銷(xiāo)售稅費一般不計算利息。一項費用的計息期的起點(diǎn)是該項費用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設期的終點(diǎn)，一般不考慮預售和延遲銷(xiāo)售的情況。另外值得注意的是，未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清，因此其計息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內（如開(kāi)發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時(shí)通常將其假設為在所發(fā)生的時(shí)間段內均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測算要求按半年、季或月來(lái)劃分。

　　在測算開(kāi)發(fā)利潤時(shí)要注意在成本法中已講過(guò)的，利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷(xiāo)售利潤率，它們的內涵及所對應的計算基數不同，測算時(shí)要相互匹配。另外，要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。

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