二、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，要弄清以下3個(gè)問(wèn)題：①要弄清該價(jià)值是在哪種開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)值；②要弄清該價(jià)值是在哪個(gè)時(shí)間上的價(jià)值；③要弄清預測該價(jià)值的方法有哪些。

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的房地產(chǎn)狀況

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價(jià)值。因此，在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值之前，需要弄清開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預測該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。以估價(jià)對象為商品房在建工程為例，如果預計開(kāi)發(fā)完成后的商品房為毛坯房的，則預測的應是毛坯房的價(jià)值；如果預計開(kāi)發(fā)完成后的商品房為粗裝修房的，則預測的應是粗裝修房的價(jià)值；如果預計開(kāi)發(fā)完成后的商品房為精裝修房的，則預測的應是精裝修房的價(jià)值。

　　還需要注意的是，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含著(zhù)房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權利等。特別是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為酒店、保齡球館這類(lèi)收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著(zhù)建筑物內的家具設備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。在這種情形下，預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值還應包括家具設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價(jià)值。

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值所對應的時(shí)間，不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，可能是開(kāi)發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間，也可能是開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。因此，在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值之前，還需要弄清是預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在哪個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。對于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷(xiāo)售的，通常是預測它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預售的，則是預測它在預售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預測它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預測方法

　　在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢，或者采用市場(chǎng)法與長(cháng)期趨勢法相結合（長(cháng)期趨勢法的內容詳見(jiàn)本書(shū)第十章），即根據類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢來(lái)推測。比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。例如，假設現在是2009年6月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為興建商品住宅，預測建設期為1．5年（或18個(gè)月），如果要推測該商品住宅在2010年12月建成時(shí)的價(jià)值，則可以通過(guò)搜集當地該類(lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢來(lái)推測確定。

　　對于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館等，預測其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預測其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉換為價(jià)值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價(jià)方法，而被包含在假設開(kāi)發(fā)法之中，成了假設開(kāi)發(fā)法的一個(gè)部分。

建設工程教育網(wǎng)整理