第二節 商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi)

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè )、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂(lè )休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。本節主要針對狹義商業(yè)房地產(chǎn)，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)。估價(jià)人員在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應了解商業(yè)房地產(chǎn)的種類(lèi)及其零售業(yè)態(tài)的結構特點(diǎn)，下面簡(jiǎn)單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的結構特點(diǎn)：

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取柜臺銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結合方式；商品結構為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取定價(jià)銷(xiāo)售，有導購、餐飲、娛樂(lè )場(chǎng)所等服務(wù)項目和設施，服務(wù)功能齊全；選址在城市繁華區、交通要道；商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對象；商店規模大，在5000㎡以上；商店設施豪華，店堂典雅、明快；目標顧客為中高檔消費者和追求時(shí)尚的年輕人。

　　2．超級市場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進(jìn)行；商品構成以購買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品主要以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主；營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11小時(shí)左右，往往采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地；選址在居民區、交通要道、商業(yè)區；商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對象；商店營(yíng)業(yè)面積在500㎡以上；目標顧客以居民為主。

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式；商品構成為衣、食、用品等，設有與商店營(yíng)業(yè)面積相適應的停車(chē)場(chǎng)；選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道；商圈范圍較大；商店營(yíng)業(yè)面積一般在2500㎡以上；目標顧客為購物頻率高的居民。

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