第五節 假設開(kāi)發(fā)法總結和運用舉例

　　一、假設開(kāi)發(fā)法總結

　　對假設開(kāi)發(fā)法的內容進(jìn)行歸納總結可知：假設開(kāi)發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根據考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設開(kāi)發(fā)法分為現金流量折現法和傳統方法。假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，統稱(chēng)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。假設開(kāi)發(fā)法的測算結果為估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續必要支出及應得利潤。

　　運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(cháng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。

　　實(shí)際估價(jià)中面對的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況以及開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，是多種多樣的。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開(kāi)發(fā)建設的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊房三大類(lèi)?？晒╅_(kāi)發(fā)建設的土地又可分為生地、毛地、熟地三類(lèi)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對于生地和毛地的估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jì)深?lèi)；對于熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，只有新房一類(lèi)。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類(lèi)。另外，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著(zhù)家具設備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權等權利。

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或長(cháng)期趨勢法求取，也可以采用收益法求取。后續必要支出及應得利潤通常分為取得稅費、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤。

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