?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

　　在實(shí)際估價(jià)中，運用假設開(kāi)發(fā)法測算出的結果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預測：①是否根據房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、建筑規模、檔次等）；②是否根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預測了估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值）。由于這兩個(gè)預測包含著(zhù)較多的不確定性因素，假設開(kāi)發(fā)法有時(shí)被指責為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同樣是參加建設用地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)遣捎眉僭O開(kāi)發(fā)法測算其報價(jià)或出價(jià)，但通常不同的竟買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格彼此相差懸殊中反映出來(lái)。當然，各個(gè)競買(mǎi)者在測算其報價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據的自身條件以及對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期可能不同，因為其測算結果本質(zhì)上是投資價(jià)值。另外，準確地預測后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤（以下簡(jiǎn)稱(chēng)后續必要支出及應得利潤），也有較大的難度。不過(guò)，當估價(jià)對象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。

　　運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規；②要有一個(gè)明朗、穩定及長(cháng)遠的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(cháng)遠、公開(kāi)的土地供應計劃；③要有一個(gè)全面、連續及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì )使本來(lái)就難以預測的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續必要支出的預測也會(huì )更加困難。

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