第三節 受理估價(jià)委托

　　一、受理估價(jià)委托概述

　　無(wú)論是被動(dòng)接受還是主動(dòng)爭取，估價(jià)機構和估價(jià)需求者在相互了解、溝通的基礎上，如果估價(jià)需求者愿意將估價(jià)業(yè)務(wù)交給估價(jià)機構，估價(jià)機構認為該估價(jià)業(yè)務(wù)不屬于不應承接的情形并愿意承接的，應向估價(jià)需求者深入了解其真實(shí)的估價(jià)需要及擬指定估價(jià)的房地產(chǎn)，在此基礎上明確估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型等估價(jià)的基本事項，向估價(jià)需求者介紹估價(jià)服務(wù)收費標準、收費依據、付費方式、估價(jià)報告交付日期等估價(jià)的其他事項并予以確定，然后代估價(jià)需求者擬好估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同，經(jīng)估價(jià)需求者認可之后要求其出具估價(jià)委托書(shū)。在此過(guò)程中還要做好估價(jià)項目來(lái)源及接洽情況記錄。歸納起來(lái)，受理估價(jià)委托中的步驟一般為：①明確估價(jià)基本事項；②確定估價(jià)其他事項；③草擬估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；④接受估價(jià)委托書(shū)及簽訂估價(jià)委托合同。

　　需要指出的是，估價(jià)業(yè)務(wù)應當以估價(jià)機構名義統一受理，統一收取費用；估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機構應當以設立該分支機構的估價(jià)機構名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。簽訂了估價(jià)委托合同之后，估價(jià)機構未經(jīng)委托人同意，不得轉讓、變相轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　下面對明確估價(jià)基本事項和簽訂估價(jià)委托合同作一介紹。

　　二、明確估價(jià)基本事項

　　房地產(chǎn)估價(jià)的核心內容是根據特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。因此，在分析、測算和判斷特定價(jià)值之前，必須弄清估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。把估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型稱(chēng)為估價(jià)基本事項，把弄清這四者稱(chēng)為明確估價(jià)基本事項。在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型四者之間是有著(zhù)內在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。在實(shí)際估價(jià)中，一些估價(jià)師寄希望于估價(jià)委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型，甚至抱怨委托人不能提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。這種思想觀(guān)念是完全錯誤的。估計基本事項不能明確的責任主要在估價(jià)師自己

　?。ㄒ唬┟鞔_估價(jià)目的

　　估價(jià)目的從本質(zhì)上講應是由委托人基于其估價(jià)需要而提出并決定的。但在實(shí)際中，估價(jià)師不應期望委托人像估價(jià)專(zhuān)家那樣提出估價(jià)目的、特別是提出符合估價(jià)要求的那種明確、具體的估價(jià)目的。因為委托人往往不懂得要提出估價(jià)目的，不懂得如何表達其估價(jià)目的，甚至不懂得什么是估價(jià)目的。但估價(jià)又必須明確估價(jià)目的。這就要求估價(jià)師主動(dòng)提出相關(guān)的問(wèn)題，與委托人進(jìn)行充分溝通，認真細致地了解委托人的估價(jià)目的。在弄清了委托人的估價(jià)目的之后，估價(jià)師應當用符合估價(jià)要求的表述將其表達出來(lái)，然后請委托人確認。

　　任何估價(jià)項目都有估價(jià)目的，因為委托人不會(huì )無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機構估價(jià)。因此，估價(jià)目的可以通過(guò)詢(xún)問(wèn)委托人未來(lái)完成后的估價(jià)報告是作何種用途、提供給誰(shuí)使用或者由誰(shuí)認可來(lái)明確。對估價(jià)目的的明確應當符合有關(guān)規定，并盡可能細化，避免模糊、籠統，特別是要禁止為達到高估或低估的目的或者回避有關(guān)規定而故意模糊估價(jià)目的。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”；國有土地上房屋征收估價(jià)目的根據征收補償方式，可分為貨幣補償的估價(jià)目的和房屋產(chǎn)權調換補償的估價(jià)目的。其中，貨幣補償的估價(jià)目的應當表述為“為確定被征收房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”；房屋產(chǎn)權調換補償的估價(jià)目的可表述為“為結算房屋產(chǎn)權調換的差價(jià)而評估被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和所調換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。應盡量避免“了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”之類(lèi)的模糊表述。如果估價(jià)項目背景復雜或者估價(jià)報告用途特殊，在簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)目的之后，還應描述一下估價(jià)項目的背景或加以必要的解釋?zhuān)构纼r(jià)目的的表述更加準確、明晰。

　　明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評估的價(jià)值類(lèi)型。例如，對于明確估價(jià)對象來(lái)說(shuō)，依據有關(guān)法律、法規和政策，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，從而不應作為這些估價(jià)目的的估價(jià)對象。例如，《物權法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等都規定了一些不得抵押的房地產(chǎn)，因此，屬于法律、法規和政策規定不得抵押的房地產(chǎn)，就不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象。此外，不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，例如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院深處的一幢房屋，由于不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象。

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