第四節 制定估價(jià)作業(yè)方案

　　一、估價(jià)作業(yè)方案的含義和內容

　　在明確了估價(jià)基本事項及確定了估價(jià)報告交付日期的基礎上，應再次對估價(jià)項目進(jìn)行分析，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時(shí)完成該估價(jià)項目。估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時(shí)候做、由誰(shuí)來(lái)做及如何去做，即是關(guān)于未來(lái)一系列行動(dòng)的計劃。

　　估價(jià)作業(yè)方案主要包括以下內容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法；②擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道；③預計需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費；④估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。

　　二、制定估價(jià)作業(yè)方案的思路

　?。ㄒ唬M采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法

　　在明確了估價(jià)基本事項之后，便可以確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，初步選擇適用于估價(jià)對象的估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是評估出估價(jià)對象價(jià)值所應遵循的基本途徑，是指導整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。初步選擇估價(jià)方法的目的，是為了使后面的搜集估價(jià)所需資料和實(shí)地查看估價(jià)對象等工作有的放矢，避免不必要的無(wú)效勞動(dòng)。因為不同的估價(jià)方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價(jià)方法所不需要的。在前面介紹各種估價(jià)方法中已介紹了它們適用的估價(jià)對象，在此反過(guò)來(lái)，哪種類(lèi)型的房地產(chǎn)在理論上適用哪些估價(jià)方法估價(jià)也應是清楚的。

　　在市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法中，只要是估價(jià)對象在理論上適用的，都應當初步入選，不得隨意取舍。例如，開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益法估價(jià)的在建工程，理論上應當采用成本法、假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)；開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益法估價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，理論上應當采用市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)；現成的寫(xiě)字樓、公寓，理論上應當采用市場(chǎng)法、收益法、成本法估價(jià)；現成的商場(chǎng)、商業(yè)門(mén)面，理論上應當采用收益法、市場(chǎng)法估價(jià)；現成的游樂(lè )場(chǎng)、影劇院，理論上應當采用收益法、成本法估價(jià)。

　　不同估價(jià)方法之間的關(guān)系有以下3種：一是可以同時(shí)使用，以相互驗證，而不能相互替代。因為不同的估價(jià)方法是從不同的角度來(lái)衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，可以使估價(jià)結果更加客觀(guān)合理。二是可以相互補充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價(jià)而不適用市場(chǎng)法估價(jià)，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用市場(chǎng)法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開(kāi)發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場(chǎng)法中的土地使用期限調整可以采用收益法求??；收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場(chǎng)法求??；假設開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法求取。

　　因此，房地產(chǎn)估價(jià)師應當熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運用，結合估價(jià)對象，正確運用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對于同一估價(jià)對象，宜選用兩種以上（含兩種）估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。此外，有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應當以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應當選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應當選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無(wú)市場(chǎng)依據或市場(chǎng)依據不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　還需要指出的是，上述選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，其中的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法或收益法評估，則此估價(jià)項目實(shí)際上只采用了假設開(kāi)發(fā)法一種估價(jià)方法，而不是采用了市場(chǎng)法、收益法和假設開(kāi)發(fā)法三種估價(jià)方法。

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