?。ǘ┟鞔_估價(jià)對象

　　估價(jià)對象應是由委托人指定，但又不是完全由其決定的，因為如上所述，有些房地產(chǎn)不應作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對象。具體地說(shuō)，估價(jià)對象既不能簡(jiǎn)單地根據委托人的要求來(lái)確定，也不能根據估價(jià)師的主觀(guān)愿望來(lái)確定，而應是估價(jià)師在委托人指定的基礎上，根據已明確的估價(jià)目的，依據法律、法規和政策并征求委托人同意后確定的。因此，在明確估價(jià)對象時(shí)，估價(jià)師首先應清楚明白，依據有關(guān)法律、法規和政策，有些房地產(chǎn)不應作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對象。例如，除上述不得抵押的房地產(chǎn)不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象外，法律、行政法規規定不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為出資設立企業(yè)估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　在實(shí)際估價(jià)中，要特別注意估價(jià)對象范圍的界定，包括實(shí)物構成上的范圍（如是否包括建筑物內的家具、電器、機器設備等動(dòng)產(chǎn)）、權益上的范圍（如是否包括特許經(jīng)營(yíng)權、債權債務(wù)）、空間上的范圍（如坐落、四至、高度、深度）。

　　明確估價(jià)對象的內容，包括明確估價(jià)對象的實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況。

　　明確估價(jià)對象的實(shí)物狀況，是要弄清委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)是如何構成的，范圍多大。較具體地說(shuō)，它是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分。對于正在運營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，例如賓館、商場(chǎng)、餐館、影劇院、游樂(lè )場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、碼頭、廠(chǎng)房等，還應明確是否包含其中的家具、電器、裝飾品、專(zhuān)業(yè)設備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，例如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括地塊內的基礎設施、構筑物、機器設備等。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還應明確其基礎設施完備程度和場(chǎng)地平整程度。對于在建工程，還應明確是當前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的狀況。

　　明確估價(jià)對象的權益狀況，首先是要弄清估價(jià)對象的現實(shí)法定權益狀況，然后在此基礎上根據估價(jià)目的來(lái)明確是評估估價(jià)對象在現實(shí)法定權益下的價(jià)值還是在設定權益下的價(jià)值。多數估價(jià)是評估估價(jià)對象在現實(shí)法定權益下的價(jià)值，不得隨意設定估價(jià)對象的權益狀況來(lái)估價(jià)。但在某些特殊情況下，根據估價(jià)目的的要求，應當以設定的估價(jià)對象的權益狀況來(lái)估價(jià)。例如房屋拆遷估價(jià)，是評估被征收房屋在完整權利下的價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。這是因為，無(wú)論被征收房屋是否租賃、抵押、查封等，征收人都應當付出足額的補償，至于房屋租賃、抵押、查封等是屬于相關(guān)當事人與被征收房屋所有權人的債權債務(wù)等關(guān)系問(wèn)題，應當由當事人之間或者有關(guān)管理部門(mén)去解決。再如法院委托的強制處分房地產(chǎn)估價(jià)，被強制處分房地產(chǎn)可能正是由于抵押、產(chǎn)權人欠債、欠稅或者不法取得（如受賄）等而被強制拍賣(mài)、變賣(mài)的，其現實(shí)權利是不完整的，但這類(lèi)估價(jià)通常是評估被強制處分房地產(chǎn)在完整權利下的價(jià)值。因為對于受讓人來(lái)說(shuō)，通過(guò)法院強制處分將取得的是完整權利。如果不是通過(guò)法院強制處分取得，而是直接從產(chǎn)權人那里取得，則評估的應當是現實(shí)權益下的價(jià)值。

　　明確估價(jià)對象的區位狀況，是要弄清估價(jià)對象的位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、外部配套設施等。值得注意的是，估價(jià)對象的用途和實(shí)物狀況不同，對其區位狀況的界定會(huì )有所不同。例如，估價(jià)對象是整個(gè)住宅小區與是其中的一幢住宅樓、一幢住宅樓中的一套住房，對區位狀況的界定是不同的，后者的區位狀況還應包括樓層和朝向。

　　在明確估價(jià)對象時(shí)，估價(jià)師還應要求委托人如實(shí)提供其所能提供的反映該估價(jià)對象狀況的資料，例如位置、四至、面積、用途（包括規劃用途、設計用途、實(shí)際用途等）、權屬（擁有的是所有權還是使用權；如果是使用權，使用期限多長(cháng)，已使用了多少年，還剩余多少年）、建成日期等。對于要求委托人提供的資料，最好在事前針對不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，列出清單。

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