四、折現率

　　折現率是在采用現金流量折現法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤率兩部分。

　　五、測算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　?。ㄒ唬┳⒁饧僭O開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提

　　在實(shí)際運用假設開(kāi)發(fā)法評估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，面臨著(zhù)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是仍然由其擁有者或開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設，還是要被其擁有者或開(kāi)發(fā)商自愿轉讓給他人開(kāi)發(fā)建設，或者要被人民法院等強迫轉讓給他人開(kāi)發(fā)建設。在這三種不同的情形下，預測出的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(cháng)短和后續必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是不同的。例如，估價(jià)對象為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的商品房在建工程，在運用假設開(kāi)發(fā)法評估其價(jià)值時(shí)，要弄清該在建工程是仍然由該開(kāi)發(fā)商續建完成，還是將由其他的開(kāi)發(fā)商續建完成？特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣(mài)或變賣(mài)。假如預測該商品房在建工程的后續建設期，通過(guò)市場(chǎng)法得到了類(lèi)似商品房的建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則在該在建工程由現開(kāi)發(fā)商續建完成的情況下，其后續建設期為1年。但如果是該在建工程要被人民法院強制拍賣(mài)或變賣(mài)，則還應加上由現開(kāi)發(fā)商轉為其他開(kāi)發(fā)商的“換手”的正常期限，例如需要辦理有關(guān)變更等交接手續，相當于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。假如“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續建設期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會(huì )有上述的一個(gè)新的“前期”，通常還會(huì )發(fā)生新的“前期費用”，因此，在估算后續必要支出時(shí)，還應加上這部分“前期費用”。

　　由上可見(jiàn)，假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有以下3種；①估價(jià)對象仍然由其擁有者或開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱(chēng)為“自己開(kāi)發(fā)前提”；②估價(jià)對象要被其擁有者或開(kāi)發(fā)商自愿轉讓給他人開(kāi)發(fā)建設，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱(chēng)為“自愿轉讓前提”；③估價(jià)對象要被迫轉讓給他人開(kāi)發(fā)建設，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱(chēng)為“被迫轉讓前提”。同一估價(jià)對象在這三種不同的估價(jià)前提下運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，評估出的價(jià)值往往是不同的。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評估出的價(jià)值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價(jià)值；自愿轉讓前提下評估出的價(jià)值，又要大于被迫轉讓前提下評估出的價(jià)值。但需要指出的是，在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)究竟應采用哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據估價(jià)對象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應在估價(jià)報告中充分說(shuō)明理由。抵押估價(jià)和人民法院委托的拍賣(mài)估價(jià)，一般應采用“被迫轉讓前提”。

　?。ǘ紤]開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

　　假設開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收入，在實(shí)際估價(jià)中特別是評估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應考慮某些額外的收入或節省的費用。例如，深圳市1987年12月1日首次公開(kāi)拍賣(mài)的一塊面積為8588平方米的國有土地50年使用權，從當時(shí)預測的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等必要支出及應得利潤后的余額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國內首塊公開(kāi)拍賣(mài)的土地，購買(mǎi)者一旦獲得了該塊土地后會(huì )附帶取得一些意想不到的社會(huì )效果，例如隨著(zhù)對這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著(zhù)廣告宣傳作用，因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的（當時(shí)該塊土地的拍賣(mài)底價(jià)為200萬(wàn)元人民幣，最后成交價(jià)格為525萬(wàn)元人民幣，比拍賣(mài)底價(jià)高了很多）。

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