第二節 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

　　一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道

　　從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道可歸納為“被動(dòng)接受”和“主動(dòng)爭取”兩大類(lèi)。

　?。ㄒ唬┍粍?dòng)接受

　　被動(dòng)接受通俗地說(shuō)是坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)要求提供估價(jià)服務(wù)。估價(jià)需求者可能是個(gè)人，也可能是企業(yè)，還可能是政府及其有關(guān)部門(mén)或者其他組織；可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的投資者、受讓人等。例如，估價(jià)需求者可能是房屋所有權人、土地使用權人的代理人；房地產(chǎn)的欲購買(mǎi)者也可能要求對其欲購買(mǎi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，例如作價(jià)人股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或者從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以為其與對方討價(jià)還價(jià)提供價(jià)值參考依據；房屋所有權人、土地使用權人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人（如商業(yè)銀行）也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機構對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，征收人（不是房屋所有權人、土地使用權人）委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對被征收房屋進(jìn)行估價(jià)；人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，例如拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債、定罪量刑、損害賠償等，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對應稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，等等。

　?。ǘ┲鲃?dòng)爭取

　　主動(dòng)爭取是走出門(mén)去力爭為估價(jià)需求者提供估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)機構多、競爭激烈的情況下，這是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。但需要指出的是，爭取估價(jià)業(yè)務(wù)應當通過(guò)提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升自己的知名度、品牌和公信力，進(jìn)行恰當的宣傳、廣告等方式進(jìn)行，而不應采取不正當的競爭手段，例如惡意壓低估價(jià)服務(wù)收費，給予回扣或利誘（如國有土地上房屋征收估價(jià)中采取被征收人投票方式確定估價(jià)機構時(shí)，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等），迎合委托人的高估或者低估要求（如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價(jià)值等），詆毀其他房地產(chǎn)估價(jià)機構或房地產(chǎn)估價(jià)師，發(fā)放虛假、誤導性或夸大的宣傳、廣告等等。另外如前所述，估價(jià)需求者不一定是房屋所有權人、土地使用權人，因此在爭取估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)可拓寬思路。

　　此外，現實(shí)中還存在一種“自有自估”行為，即對自己擁有或欲取得的房地產(chǎn)，自己提出估價(jià)要求，并自己進(jìn)行估價(jià)。例如，企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對政府招標、拍賣(mài)、掛牌出讓的建設用地使用權進(jìn)行估價(jià)，以確定自己的報價(jià)或出價(jià)。但這種估價(jià)行為不屬于專(zhuān)業(yè)估價(jià)行為，其估價(jià)結果或估價(jià)報告對外也不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數。

　　房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道還可以按照委托人（客戶(hù)）的類(lèi)型（如商業(yè)銀行、人民法院）、不同的估價(jià)目的或者估價(jià)對象來(lái)劃分。

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