第四節 基準地價(jià)修正法

　　基準地價(jià)修正法也稱(chēng)為基準地價(jià)系數修正法，是在政府確定并公布了基準地價(jià)的地區，利用有關(guān)調整系數將估價(jià)對象宗地所處土地級別或地價(jià)區段的基準地價(jià)調整為估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法?；鶞实貎r(jià)修正法是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結果的準確性主要取決于基準地價(jià)的準確性及各種調整系數的科學(xué)性。

　　運用基準地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格，一般分為以下4個(gè)步驟：①搜集有關(guān)基準地價(jià)的資料；②查出估價(jià)對象宗地所在土地級別或地價(jià)區段的基準地價(jià)；③進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整、土地狀況調整等；④求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格。

　　進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整，是將基準地價(jià)在其基準日期時(shí)的值，調整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)。的值。此處的市場(chǎng)狀況調整的方法，與市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況調整的方法相同。進(jìn)行土地狀況調整，是將估價(jià)對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評估基準地價(jià)時(shí)設定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準地價(jià)調整為在估價(jià)對象宗地狀況下的價(jià)格。此處的土地狀況調整的內容和方法，與市場(chǎng)法中房地產(chǎn)狀況調整的內容和方法類(lèi)似。

　　由于在不同的城鎮，基準地價(jià)的內涵、構成、表達方式等可能有所不同，所以具體應調整的內容和方法也可能不同?；鶞实貎r(jià)的內涵、構成、表達方式等的不同，具體表現為：基準地價(jià)是熟地價(jià)還是生地價(jià)（具體為幾通一平），尤其是在城市建成區內是否包含市政配套費、拆遷補償安置費；是土地級別的基準地價(jià)，還是區片價(jià)的基準地價(jià)或路線(xiàn)價(jià)的基準地價(jià)；是用土地單價(jià)表示的，還是用樓面地價(jià)表示的；對應的土地用途、土地使用期限和容積率等，如在評估基準地價(jià)時(shí)設定的土地用途是分商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途還是一個(gè)綜合用途，土地使用期限是相應用途的法定最高出讓年限還是統一為某個(gè)固定期限（如50年、無(wú)限年），等等。

　　第五節 補地價(jià)的測算

　　補地價(jià)是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價(jià)款、土地使用權出讓金、租金、土地收益等。需要補地價(jià)的情形主要有以下3類(lèi)：①改變土地用途、容積率等土地使用條件；②延長(cháng)土地使用期限（包括建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期）；③轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)。

　　對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，補地價(jià)的數額理論上等于批準變更時(shí)新舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格之差額，即：

　　補地價(jià)＝新土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

建設工程教育網(wǎng)整理