第九節 判斷估價(jià)對象價(jià)值

　　采用不同的估價(jià)方法測算出的結果一般是不同的。應在對不同估價(jià)方法的測算結果進(jìn)行比較、檢查、確認、分析的基礎上判斷估價(jià)對象的價(jià)值，確定最終的估價(jià)結果。

　　當不同估價(jià)方法的測算結果之間有較大差異時(shí)，應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因，可從以下方面進(jìn)行檢查：①計算過(guò)程是否有誤；②基礎數據是否正確；③參數選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；⑥是否遵循了估價(jià)原則；⑦房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)，例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不景氣、房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)低估，從而采用市場(chǎng)法的測算結果一般低于采用成本法的測算結果（在未考慮外部折舊的情況下）；而在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)高估，從而采用收益法、成本法的測算結果一般低于采用市場(chǎng)法的測算結果。此外，特別需要強調的是，價(jià)值測算中的每一個(gè)數字都應有其來(lái)源依據。

　　在確認所有的測算結果無(wú)誤，并且不同估價(jià)方法的測算結果差異不是很大的情況下，應根據具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數、加權算術(shù)平均數等數學(xué)方法求出綜合結果并說(shuō)明理由。當選用加權算術(shù)平均數時(shí)，通常是對最適用于該估價(jià)對象（如在建工程最適用假設開(kāi)發(fā)法，收益性房地產(chǎn)最適用收益法）、占有資料全面準確的估價(jià)方法的測算結果賦予較大的權重；反之，賦予較小的權重。不得通過(guò)隨意調整權重來(lái)調整估價(jià)結果。

　　當不同估價(jià)方法的測算結果無(wú)誤，而因房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊狀況導致不同估價(jià)方法的測算結果差異較大時(shí)，不能簡(jiǎn)單地采取平均的方法求出綜合結果，而應視不同情況特別是根據估價(jià)目的將其中的一種估價(jià)方法的測算結果作為估價(jià)結果，或者排除不合適估價(jià)方法的測算結果后，將余下估價(jià)方法的測算結果綜合出一個(gè)結果。例如，在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹慎原則，估價(jià)結果應采用收益法或成本法的測算結果，或者收益法和成本法的測算結果綜合出的一個(gè)結果，而不宜采用市場(chǎng)法的測算結果；但如果是房屋拆遷估價(jià)，則估價(jià)結果應采用市場(chǎng)法的測算結果，而不宜采用成本法或收益法的測算結果。

　　在采用數學(xué)方法求出一個(gè)綜合結果的基礎上，估價(jià)師還應考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素（由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，估價(jià)師不能拘泥于某些數學(xué)公式測算出的結果，還需要依靠自己的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗及對房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的了解來(lái)把握評估價(jià)值），同時(shí)可聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，對該結果進(jìn)行適當調整，或者取整，或者認定該結果，從而確定出最終的估價(jià)結果。當有調整時(shí)，應在估價(jià)報告中明確且充分地闡述調整的理由。

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