四、假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟

　　運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：①調查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；③預測后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；⑤預測后續必要支出及應得利潤；⑥測算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　下面以評估政府有償出讓建設用地使用權的價(jià)格為例，說(shuō)明如何調查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，其他步驟的內容將在后面分節介紹。

　　在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓建設用地使用權的地塊，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是哪種出讓方式，對于這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，政府都需要估價(jià)，以確定其招標拍賣(mài)掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數；投標人、競買(mǎi)人、土地使用者也需要估價(jià)，以確定其報價(jià)或出價(jià)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的用途、容積率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買(mǎi)人、土地使用者如果取得了該類(lèi)土地，只能在政府的這些限制條件下開(kāi)發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。

　　調查分析該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

　?。?）弄清地塊的區位狀況，包括3個(gè)層次：①地塊所在城市的性質(zhì)；②地塊所在城市內的區域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。例如，位于上海浦東新區的一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地需要估價(jià)，弄清這塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區的關(guān)系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在該區內的具體坐落狀況，包括交通、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等。

　?。?）弄清地塊的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地勢、土壤、地基、基礎設施完備程度、場(chǎng)地平整程度等。弄清這些，主要是為預測后續必要支出服務(wù)。

　?。?）弄清地塊的規劃條件，包括弄清規劃確定的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清這些，主要是為選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式、確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。

　?。?）弄清將擁有的土地權利，包括弄清權利性質(zhì)、使用期限、是否不可續期，以及對該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉讓、抵押、出租甚至價(jià)格等的有關(guān)規定等。弄清這些，主要是為預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格、租金等服務(wù)。

　　在調查分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況后，便可以選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規模、檔次等。這些都要在規劃允許的范圍內選取，也就是說(shuō)在規劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現實(shí)社會(huì )需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢，或者說(shuō)，要分析當地市場(chǎng)的接受能力，即在項目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)。例如，某地塊規劃條件給定的用途，可為賓館，也可為公寓或寫(xiě)字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應當選擇哪種用途？這首先要調查分析該地塊所在城市和區域，賓館、公寓、寫(xiě)字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和，表現為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買(mǎi)到公寓住房的人逐漸增加，而在未來(lái)幾年內能提供的數量又較少時(shí)，則應選擇該地塊的用途為興建公寓。

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