[摘　要] 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)管理工作中居于核心地位，是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的法律保障和重要工具。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理具有管理時(shí)間的長(cháng)期性、管理內容的龐雜性、管理涉及人員的眾多性、管理體現了較強的國家干預性、管理的高風(fēng)險性等特性。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認識

　　1.合同管理時(shí)間的長(cháng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設周期長(cháng)的特點(diǎn)。小型項目的建設周期可能有幾個(gè)月，大型項目建設周期可能長(cháng)達數年，甚至更長(cháng)，相應合同的履行也具有長(cháng)期性、連續性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著(zhù)項目建設及合同履行進(jìn)度順序實(shí)施的，依次經(jīng)歷項目取得、設計、施工、銷(xiāo)售、前期物業(yè)管理等環(huán)節。

　　2.合同管理內容的龐雜性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷(xiāo)售等類(lèi)型，這些合同的內容各不相同。一個(gè)開(kāi)發(fā)項目需要簽訂幾種不同類(lèi)型的合同，每種類(lèi)型的合同往往又會(huì )簽訂數個(gè)以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術(shù)等專(zhuān)業(yè)知識。

　　3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內部來(lái)講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導、部門(mén)負責人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來(lái)講，又涉及每個(gè)合同對方單位的主管領(lǐng)導、部門(mén)負責人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時(shí)還涉及建設、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門(mén)的人員。

　　4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建成投入使用后通常會(huì )對社會(huì )公共利益產(chǎn)生重大影響，因此，國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個(gè)方面：一是對合同主體的限制�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商、施工、勘察、設計和監理等單位都應具備相應的資質(zhì)，只有取得資質(zhì)證書(shū)后，才可在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事相應建設活動(dòng)；二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財產(chǎn)安全，為此，國家對項目的勘測、設計、施工、驗收等環(huán)節，都制定了大量的國家強制性標準并要求嚴格執行，有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標準訂立的；三是合同責任的法定性。我國法律對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)合同責任有許多強制性規定，如采用招標方式訂立合同、禁止轉包、施工方的質(zhì)量保修責任等規定。強制性規定的存在，使部分合同責任成為法定責任，部分或全部排除了當事人的締約自由。

　　5.合同管理的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀(guān)原因造成的風(fēng)險，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀(guān)原因導致的風(fēng)險。這些風(fēng)險如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢必會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現狀的分析

　　1.從外部來(lái)看，由于我國合同制度尤其是建設工程合同制度的建立時(shí)間較短，相關(guān)企業(yè)對合同的重要性認識不足，合同管理意識不強。我國的建設工程合同制度是隨著(zhù)國家經(jīng)濟體制的改革，逐漸發(fā)展建立起來(lái)的。上世紀70年代末、80年代初，隨著(zhù)《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設計合同試行條例》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》等法律、法規和規章的頒布，初步建立起了建設工程合同制度。

　　2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內部來(lái)看，在合同管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

　�。�1）合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實(shí)施有效管理，造成合同風(fēng)險事故的頻繁發(fā)生。

　�。�2）合同管理人員缺乏合同管理的專(zhuān)業(yè)知識，綜合素質(zhì)不高。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數集中在工程技術(shù)方面，專(zhuān)業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專(zhuān)業(yè)知識及相應的實(shí)踐經(jīng)驗，難以對合同進(jìn)行有效的管理。

　�。�3）合同管理人員主觀(guān)上缺乏認真負責的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權責劃分不清，缺少相應激勵和約束機制，管理人員責任心不強。有些風(fēng)險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專(zhuān)業(yè)知識本來(lái)就比較缺乏，再沒(méi)有一個(gè)認真負責的工作態(tài)度，更加劇了風(fēng)險損失的發(fā)生。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善

　　1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節，建立和健全具體的、可操作的規章制度，通過(guò)制度來(lái)規范、協(xié)調各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度等。

　　2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構，例如：在總部、分公司和各個(gè)項目部，分別設立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構，使合同管理機構覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次，延伸到工程項目建設的各個(gè)角落。合同管理機構的主要職責是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監督本企業(yè)各類(lèi)建設工程合同的訂立、履行；培訓合同管理人員；采取措施有效預防合同風(fēng)險；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經(jīng)驗等。

　　3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機構設置完成后，就需要配備相應的管理人員，通過(guò)對外公開(kāi)招聘、內部選拔等方式，將有一定合同管理專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗的人充實(shí)到總部、分公司、項目部的各個(gè)合同管理崗位上，保證這些機構中有充足人員從事合同管理工作。采取請進(jìn)來(lái)、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進(jìn)行培訓，包括建筑、法律、管理等專(zhuān)業(yè)知識，提高相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識水平。

　　4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構已經(jīng)設立、人員已經(jīng)配備后，如何使這些機構和人員相互之間協(xié)調配合、有效地開(kāi)展工作，便是合同管理運行體系要解決的問(wèn)題。在合同管理工作程序上，應采取簡(jiǎn)捷、高效的方式。