評估獨棟別墅有哪些要點(diǎn)？

　　一.天然景觀(guān)（NATURAL VIEW）

　　好的天然景觀(guān)，不論是否知名景觀(guān)，都可為別墅提供“遠景”。不論是山是水，是公園或河濱，由于視野能遠眺，距離產(chǎn)生的空間美感，襯托人造景觀(guān)的“近景”，使別墅的窗外美景，增色加分。

　　二.人造景觀(guān)（LAND SCAPING）

　　別墅區的景觀(guān)設計，不僅是綠化植栽如此簡(jiǎn)單，好的景觀(guān)設計除了視覺(jué)上、環(huán)境美化上、小區微氣候、休閑活動(dòng)各方面都會(huì )統籌考量。一舉多得，既能創(chuàng )造景觀(guān)，又解決人車(chē)分道問(wèn)題、停車(chē)位問(wèn)題、噪音問(wèn)題、安全問(wèn)題，因此好的景觀(guān)規劃，對別墅的品質(zhì)影響極大。

　　三.建筑造型（ARCHITECTURAL STYLE）

　　建筑造型風(fēng)格決定別墅區建筑調性、風(fēng)貌、莊園式、城堡式、都鐸式、地中海式、西班牙式、殖民風(fēng)格、熱帶田園風(fēng)、北歐現代式、美國白派、簡(jiǎn)約主義式，甚至混合風(fēng)格式、維多利亞式。不知所云的外型設計應有盡有，我們該從兩個(gè)方向去看它，第一，比例、美學(xué)之塑造分數幾何？屋頂斜度對否，開(kāi)口長(cháng)寬比例美嗎？立面比例正確嗎？好的別墅造型可提高其房產(chǎn)價(jià)值。第二，建筑風(fēng)格是否為你所喜愛(ài)，喜愛(ài)同樣建筑風(fēng)格的人群以類(lèi)聚之，以后的小區鄰居或許也有相同語(yǔ)言與通性。譬如，同樣喜愛(ài)現代派建筑風(fēng)格的人做鄰居一定是較佳搭配。

　　四.棟距、空地比（DENSITY）

　　建蔽率與容積率乃對土地使用密度與強度的規定，對發(fā)展商而言，單位土地面積愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相對地總價(jià)會(huì )變高，目前上海郊區的地價(jià)已高到非500萬(wàn)以上的別墅，就無(wú)法有令人滿(mǎn)意得棟距，一般前后棟距20m，左右棟距10m的別墅已屬難得。

　　除了庭院之外，空地還須提供公共設施、道路、公共綠地、景觀(guān)等用地，因此包括公共面積來(lái)平均，每一棟別墅需用地1.5到2.0畝地（即900 m2~1350m2）。

　　五.管理與維護（MANAGEMENT&MAINTAINANCE）

　　別墅區的居住品質(zhì)好不好，除了環(huán)境、建筑、景觀(guān)等硬件因素之外，管理團隊、管理制度、維護與修繕的執行效率等軟件因素，亦是重要考量條件。一般來(lái)說(shuō)，國外物業(yè)管理公司的管理制度與執行效能均較完善，也較可信賴(lài)。好的物業(yè)管理能提高房產(chǎn)價(jià)值，當然付出的費用也相對較高。然而對高檔別墅社區而言，這是絕對必要的條件，許多別墅區常因沒(méi)有好的管理而造成各住戶(hù)違章橫行，庭院各自設立圍籬，沒(méi)有好的維護而造成公共設施毀損及環(huán)境破落，這些結果都會(huì )造成房?jì)r(jià)下滑。

　　六.保全與私密性（SECURITY&PRIVACY）

　　別墅區的安全性可從兩方面來(lái)談。一是以高墻、夜間照明、電子安全設備等硬件配套設施來(lái)作防患。二是加強人員的門(mén)禁管制、巡邏及緊急反應訓練，來(lái)確保對居民、財產(chǎn)的安全保障。私密性與密度、景觀(guān)設計有關(guān)，訪(fǎng)客過(guò)濾也是基本確保手法。好的別墅區內看不到閑雜人，也看不到來(lái)路不明的車(chē)輛，無(wú)線(xiàn)通話(huà)器是必備工具。

　　七.公共設施（FACILITIES）

　　公共設施可分為室內活動(dòng)與戶(hù)外活動(dòng)兩大類(lèi)。室內活動(dòng)一般以會(huì )所（CLUB HOUSE）方式經(jīng)營(yíng)是為社區中心（COMMINITY CENTER），內部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡廳、會(huì )議室、宴會(huì )餐廳等空間的經(jīng)營(yíng)管理。戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所則如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等各類(lèi)運動(dòng)場(chǎng)地。

　　公共設施可分純粹對內開(kāi)放及對外社會(huì )人士開(kāi)放兩種經(jīng)營(yíng)方式，亦有以會(huì )員發(fā)卡方式經(jīng)營(yíng)，而住戶(hù)享有當然會(huì )員資格，對外則以收費方式招收會(huì )員�？傊�，原則是“以?xún)r(jià)制量”才能維持好的環(huán)境與提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所有設施的經(jīng)營(yíng)管理維護都需要花錢(qián)，若經(jīng)營(yíng)者不營(yíng)利，則勢必由使用者付費，物業(yè)管理費自然要高許多。

　　八.區位交通（LOCATION&TRAFFIC）

　　不同的區位條件，不同房產(chǎn)價(jià)格，也造成不同生活方式，市區的或郊區的，大眾交通網(wǎng)絡(luò )上的或偏遠疏離的地區，有無(wú)社區巴士行駛，附近有無(wú)區域性小型商業(yè)區，這些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事實(shí)上也影響別墅區入住意愿，一個(gè)成熟的社區入住率高，周邊生活機能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價(jià)值也居高不下。

　　九.建材及設備

　　目前國內別墅皆為毛胚房，主要建材考慮為外墻材質(zhì)與門(mén)窗等級，設備包括中央空調，水處理設備（凈水、軟水、純水）中央吸塵系統、保全系統等。有地下室的別墅則應配備自動(dòng)抽汲集水井。

　　十.房型平面設計

　　別墅的平面設計可由下列基本條件來(lái)判斷選擇房型。

　　a.有無(wú)過(guò)多無(wú)用或不好安排使用的平面空間。

　　b.有無(wú)空間大小配比不良的現象。如主臥房的小空間能否滿(mǎn)足各種功能需求大小。

　　c.朝向與房間的景觀(guān)、通風(fēng)、采光息息相關(guān)，選擇適合自己的方位，不論從風(fēng)水或物理環(huán)境角度都是必須的。

　　十一.特點(diǎn)主題

　　有的別墅區的賣(mài)點(diǎn)是天然條件，如臨湖、臨球場(chǎng)、公園。有的是標榜如名人雅士聚居之地，人文薈萃�；蚴怯行碌脑O計理念之完美體現為特色，這些具有主題特色的別墅的確能對房產(chǎn)有加分效果，不論自住或投資，日后的增值是指日可待。

　　十二.長(cháng)期規劃

　　這可分兩方面來(lái)說(shuō)：都市長(cháng)期計劃與社區內長(cháng)期規劃。未來(lái)三、五年，甚至十年后，政府都市規劃建設是否將對此別墅造成好的或壞的影響，不一定所有的公共建設都是正面的影響。對生活品質(zhì)而言，大型賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)區太近，利害是互見(jiàn)的。通常別墅區要的是安全、方便、獨立，在市區要能鬧中取靜，在郊區要能自成一方，不受干擾。