最佳容積率的相關(guān)理論模型有哪些？

　　1、理論基礎

　　在其它住宅屬性不變的前提下，隨著(zhù)容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價(jià)降低，當層數達到一定值時(shí)，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價(jià)由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。

　　一定的土地轉讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)，而隨著(zhù)項目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，（容積率這1的TOWNHOUE項目售價(jià)不可能達到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了），因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開(kāi)始下降，售價(jià)下降，利潤下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷(xiāo)售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

　　2、土地增值模型

　　在房地產(chǎn)評估中，通常運用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價(jià)，以確定項目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地增值，因此，當某種物業(yè)類(lèi)型的土地增值達到最大化時(shí)，即是該項目適合的開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型，而此時(shí)的容積率也是項目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗數據，對各方案進(jìn)行模擬評估。