容積率修正系數的確定有哪些？

　　1.影響容積率修正系數確定的一般因素：影響容積率修正系數的因素主要有政策因素、容積率大小與土地利用類(lèi)型。

　�。�1）政策因素：容積率修正系數的制定必須貫徹國家的土地政策法規。“珍惜和合理利用每寸土地”是我國的一項基本國策，因此確定容積率修正系數必須考慮是否有利于無(wú)分利用土地，提高土地利用率。對于多占土地，浪費和囤積土地的行為要給予經(jīng)濟懲罰，當容積率較低時(shí)土地利用率低，必須提高容積率修正系數，以提高地價(jià)，用經(jīng)濟杠桿調節土地供求；當容積率較高時(shí)，土地利用率較高、對節約土地的行為應該給予獎勵，此時(shí)可以適當降低容積率修正系數，降低地價(jià)。

　�。�2）容積率的大�。罕M管土地開(kāi)發(fā)收益隨著(zhù)容積率的增加而增加，但是由于開(kāi)發(fā)成本的增加，土地開(kāi)發(fā)利潤增加得并不快，因此地價(jià)和容積率的大小并不呈正比，隨著(zhù)容積率增加，容積率修正系數增加應較緩慢。當容積率增加到某個(gè)值（土地利用最大容積率）時(shí)，土地收益為負值，此時(shí)容積率修正系數不升反降。

　�。�3）土地利用類(lèi)型：土地利用類(lèi)型不同，對容積率要求不同，因此規劃設計的最佳容積率不同。土地利用類(lèi)型不同，容積率修正系數為1時(shí)的容積率也不同。

　　例如別墅類(lèi)項目，容積率一般小于1，如按北京市的規定，容積率修正系數為1，雖然在制定基準地價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了土地類(lèi)別的差異，但是并未考慮土地利用情況，當容積率很小時(shí)，別墅的環(huán)境較好，別墅的收益會(huì )很高，地價(jià)理所當然要高，如果容積率修正系數都為1，就無(wú)法真實(shí)地反映出地價(jià)和土地收益的關(guān)系了。電子、服裝類(lèi)用地規劃設計的最佳容積率較高，如果容積率為l時(shí)的容積率修正系數為1，在最佳容積率時(shí)容積率修正系數>l，地價(jià)高，不利于節約用地。

　　2、容積率修正系數的確定當宗地容積率小于最佳容積率時(shí)，要大幅度地提高容積率修正系數，以提高地價(jià)遏止土地浪費，提高土地利用率，節約土地；當容積率大于最佳容積率時(shí)，可以適當地提高容積率修正系數，和緩地提高地價(jià)以兼顧國家、社會(huì )生態(tài)、土地開(kāi)發(fā)者三者的利益，適當鼓勵節約土地資源的行為；當容積率大于最大容積率時(shí)，在規劃允許的范圍內，為了節約土地，政府可以降低容積率修正系數，降低地價(jià)，降低開(kāi)發(fā)成本，從而使最大容積率增加，提高開(kāi)發(fā)者最充分利用土地的積極性。