住房租賃和銷(xiāo)售管理條例（征求意見(jiàn)稿）

　　第一章　總則

　　第一條為了建立購租并舉的住房制度，規范住房租賃和銷(xiāo)售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律，制定本條例。

　　第二條國有土地上的住房租賃和銷(xiāo)售活動(dòng)及其監督管理，適用本條例。

　　第三條國務(wù)院住房城鄉建設主管部門(mén)負責全國住房租賃和銷(xiāo)售活動(dòng)的指導和監督管理工作。

　　省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門(mén)負責本行政區域內的住房租賃和銷(xiāo)售活動(dòng)的指導和監督管理工作。

　　直轄市、市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)管理部門(mén)）負責本行政區域內的住房租賃和銷(xiāo)售活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、國土資源、工商、稅務(wù)、價(jià)格等管理部門(mén)按照職責分工，做好住房租賃和銷(xiāo)售活動(dòng)的管理工作。

　　第四條房產(chǎn)管理部門(mén)可以委托住房租賃、銷(xiāo)售等管理實(shí)施單位，承擔具體服務(wù)和支持輔助工作。

　　第五條國家鼓勵發(fā)展規?；?、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設立質(zhì)權。

　　第二章　住房租賃

　　第六條租賃住房的，當事人應當依法簽訂書(shū)面形式的住房租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)。

　　第七條出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿(mǎn)足基本使用功能。

　　住房租賃企業(yè)應當查驗承租人身份證件，并如實(shí)記載相關(guān)信息。

　　出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。

　　第八條承租人應當遵守法律、法規的規定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動(dòng)住房結構和室內設施設備，不得損害他人的合法權益。

　　第九條出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。

　　廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

　　第十條承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外。

　　住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

　　直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區域的市場(chǎng)租金水平等信息。

　　第十一條鼓勵出租人與承租人簽訂長(cháng)期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關(guān)政策支持。

　　當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個(gè)月通知承租人。

　　住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

　　第十二條租賃住房的，當事人應當在住房租賃合同簽訂后十五日內，到房產(chǎn)管理部門(mén)或其委托的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃備案。

　　辦理住房租賃備案，不得收取任何費用。

　　第十三條經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規定的基本公共服務(wù)。

　　辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權利。

　　第十四條出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。

　　第十五條未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。當事人在住房租賃合同中約定出租人可以進(jìn)入租賃住房情形的，出租人應當按照約定進(jìn)入租賃住房并提前通知承租人。

　　第十六條承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書(shū)面同意。

　　自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。具體規模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

　　第十七條出租人在租賃期限內不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外：

　?。ㄒ唬o(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金，出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的；

　?。ǘ┪唇?jīng)出租人同意將住房轉租或者出借給他人的；

　?。ㄈ┥米愿淖冏》坑猛?、結構或者實(shí)施其他違法建設行為的；

　?。ㄋ模├米赓U住房從事違法犯罪活動(dòng)的；

　?。ㄎ澹┓?、行政法規規定或者租賃合同約定的其他情形。

　　第十八條直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門(mén)聯(lián)合監管體制，充分發(fā)揮街道、鄉、鎮等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。

　　第三章　住房銷(xiāo)售

　　第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售住房的，應當取得預售許可證；取得預售許可后，應當在十日內在房產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)站和銷(xiāo)售現場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準售住房及每套住房?jì)r(jià)格，并對外銷(xiāo)售。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已竣工住房的，應當向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理現售備案。

　　第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在住房銷(xiāo)售中不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┌l(fā)布虛假房源信息和廣告；

　?。ǘ┩ㄟ^(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)；

　?。ㄈ┎环献》夸N(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取或者變相收取費用；

　?。ㄋ模┪姹P(pán)惜售或者變相囤積房源；

　?。ㄎ澹┎幻鞔a標價(jià)，在標價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標明的費用；

　?。┮岳壌钍刍蛘吒郊訔l件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格；

　?。ㄆ撸⒁炎鳛樽》夸N(xiāo)售合同標的的住房再銷(xiāo)售給他人；

　?。ò耍橘I(mǎi)受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；

　?。ň牛┓指畈鹆沅N(xiāo)售住房；

　?。ㄊ┓当句N(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售住房；

　?。ㄊ唬┮允酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀獾姆绞戒N(xiāo)售未竣工住房；

　?。ㄊ┓?、法規禁止的其他銷(xiāo)售行為。

　　第二十一條銷(xiāo)售住房的，當事人應當按照下列程序辦理：

　?。ㄒ唬┖炗喿》夸N(xiāo)售合同并辦理備案；

　?。ǘ┏謧浒傅淖》夸N(xiāo)售合同繳納稅費；

　?。ㄈ┮婪ㄉ暾埐粍?dòng)產(chǎn)登記。

　　第二十二條住房銷(xiāo)售可以按套計價(jià)，也可以按面積計價(jià)。住房面積計算規則由國務(wù)院住房城鄉建設主管部門(mén)制定。

　　第二十三條依照法律、行政法規規定或者當事人需要評估住房?jì)r(jià)值的，應當委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機構評估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機構印章。

　　第四章　房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)

　　第二十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，收取費用；不得同時(shí)在兩個(gè)及以上機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在提供經(jīng)紀服務(wù)時(shí)，應當如實(shí)提供姓名和職業(yè)資格等相關(guān)信息，實(shí)行掛牌服務(wù)。

　　第二十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當有一定數量的房地產(chǎn)經(jīng)紀專(zhuān)業(yè)人員，并在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案情況、專(zhuān)業(yè)人員情況、服務(wù)項目和收費標準等。

　　第二十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布住房租賃、銷(xiāo)售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，與委托人簽訂書(shū)面經(jīng)紀服務(wù)合同，實(shí)地查看住房，并編制住房狀況說(shuō)明書(shū)。

　　住房狀況說(shuō)明書(shū)和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀專(zhuān)業(yè)人員簽署。

　　第二十七條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的服務(wù)項目實(shí)行明碼標價(jià)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收費前應當向當事人出具收費清單，列明住房租賃或者銷(xiāo)售的價(jià)格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關(guān)的事項，收費清單由當事人簽字確認。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明的費用。

　　第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┠笤焐⒉疾粚?shí)價(jià)格信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)串通捂盤(pán)惜售，炒賣(mài)房號，操縱市場(chǎng)價(jià)格；

　?。ǘ┌l(fā)布虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷(xiāo)售的信息，誘騙消費者交易；

　?。ㄈ椴坏贸鲎?、銷(xiāo)售的住房提供經(jīng)紀服務(wù)；

　?。ㄋ模娭铺峁┐k服務(wù)、捆綁收費；

　?。ㄎ澹┪唇?jīng)當事人同意，以當事人名義簽訂虛假交易合同；

　?。﹨f(xié)助當事人弄虛作假，為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利；

　?。ㄆ撸灰桩斒氯穗[瞞真實(shí)的住房交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出住房賺取差價(jià)；

　?。ò耍┵徺I(mǎi)、承租本機構提供經(jīng)紀服務(wù)的住房；

　?。ň牛┻`反有關(guān)規定，為當事人提供購房融資；

　?。ㄊ┬孤痘蛘卟划斒褂每蛻?hù)信息，謀取不正當利益；

　?。ㄊ唬┓?、法規禁止的其他行為。

　　第二十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過(guò)其網(wǎng)站發(fā)布住房租賃、銷(xiāo)售信息的，應當對信息的真實(shí)性負責。

　　提供住房租賃、銷(xiāo)售信息發(fā)布服務(wù)的第三方網(wǎng)絡(luò )交易平臺，應當對信息發(fā)布者的身份進(jìn)行審核和登記。當事人通過(guò)第三方網(wǎng)絡(luò )交易平臺接受服務(wù)，其合法權益受到損害的，可以向信息發(fā)布者要求賠償。第三方網(wǎng)絡(luò )交易平臺不能提供信息發(fā)布者真實(shí)名稱(chēng)、地址和有效聯(lián)系方式的，可以向第三方網(wǎng)絡(luò )交易平臺提供者要求賠償。

　　第三方網(wǎng)絡(luò )交易平臺發(fā)現信息發(fā)布者存在欺詐、提供虛假材料等違法情形的，應當及時(shí)刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向有關(guān)部門(mén)報告；未采取必要措施的，依法與信息發(fā)布者承擔連帶責任。

　　第五章　監督管理

　　第三十條住房租賃和銷(xiāo)售應當實(shí)名交易。

　　在住房租賃和銷(xiāo)售等活動(dòng)中采集的個(gè)人信息受法律保護，任何組織和個(gè)人不得違反法律法規的規定和雙方的約定使用信息。

　　第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售住房取得的資金，應當納入交易資金監管賬戶(hù)，專(zhuān)款用于有關(guān)的工程建設。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受委托銷(xiāo)售住房的，交易資金應當納入交易資金監管賬戶(hù)。

　　當事人自行成交的，可以約定將交易資金納入交易資金監管賬戶(hù)。

　　納入交易資金監管賬戶(hù)的資金，不得侵占挪用。住房交易資金監管辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

　　第三十二條住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當自成立之日起三十日內到工商注冊地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案。房產(chǎn)管理部門(mén)應當及時(shí)將住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案信息向社會(huì )公開(kāi)。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)采取隨機抽取被檢查對象、隨機選派執法檢查人員的方式，對住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進(jìn)行監督檢查。

　　第三十三條房產(chǎn)管理部門(mén)應當建立住房租賃和銷(xiāo)售信息服務(wù)與監管平臺，以住房測繪成果為基礎建立樓盤(pán)表，提供房源核驗、合同網(wǎng)上簽約、交易資金監管、信用信息查詢(xún)、投訴舉報等服務(wù)。

　　第三十四條房產(chǎn)管理部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)、行業(yè)組織建立健全房地產(chǎn)行業(yè)信用管理平臺，記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)估價(jià)機構及從業(yè)人員的信用記錄，并納入全國信用信息共享平臺，及時(shí)向社會(huì )公示，構建守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

　　第六章　法律責任

　　第三十五條縣級以上人民政府房產(chǎn)、公安、國土資源、工商、稅務(wù)、價(jià)格等管理部門(mén)不依法履行住房租賃和銷(xiāo)售監督管理職責的，對負有責任的領(lǐng)導人員和直接責任人員依法給予處分；負有責任的領(lǐng)導人員和直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十六條出租人有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個(gè)人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　?。ㄒ唬┻`反本條例規定出租住房；

　?。ǘ┻`反本條例規定調整租金；

　?。ㄈ┻`反本條例規定收取或者扣留押金；

　?。ㄋ模┻`反本條例規定擅自進(jìn)入出租住房；

　　出租人違反本條例第七條第三款規定驅逐承租人，構成違反治安管理行為的，依法予以治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十七條承租人擅自改動(dòng)承租住房承重結構的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》第六十九條處罰；擅自改動(dòng)承租住房其他結構的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正，處2千元以上5千元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十八條自然人轉租住房達到規定規模未辦理工商登記的，由工商行政管理部門(mén)依法予以處罰。

　　第三十九條住房租賃企業(yè)未辦理機構備案的，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；未查驗承租人身份證件或者未如實(shí)記載相關(guān)信息的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正，逾期不改正的，可處5千元以上1萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正，可以暫停合同網(wǎng)上簽約權限；有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得的，可以并處50萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以下罰款；情節嚴重的，由原資質(zhì)審批部門(mén)降低資質(zhì)等級或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　?。ㄒ唬┻`反本條例規定銷(xiāo)售住房；

　?。ǘ┻`反本條例規定未辦理住房現售備案；

　?。ㄈ┻`反本條例規定未將預售住房取得的資金納入監管賬戶(hù)或者侵占、挪用資金。

　　第四十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責令限期改正，可以暫停合同網(wǎng)上簽約權限；有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并可處違法所得5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得的，可處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　?。ㄒ唬┪催_到規定的房地產(chǎn)經(jīng)紀專(zhuān)業(yè)人員數量；

　?。ǘ┪窗匆幎ㄞk理機構備案；

　?。ㄈ┪窗匆幎ü緜浒盖闆r等信息；

　?。ㄋ模┪窗匆幎ǔ绦虬l(fā)布住房租賃、銷(xiāo)售信息；

　?。ㄎ澹┪窗匆幎ㄌ峁┙?jīng)紀服務(wù)；

　?。┪磳⒔邮芪袖N(xiāo)售住房的交易資金納入監管賬戶(hù)或者侵占、挪用資金。

　　網(wǎng)絡(luò )交易平臺提供者違反本條例第二十九條規定的，由工商行政管理部門(mén)依法予以處罰。

　　第四十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責令限期改正，并可暫停其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)一年；有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得的，可以并處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　?。ㄒ唬┰试S他人以本人名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)；

　?。ǘ┩瑫r(shí)在兩個(gè)及以上機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)；

　?。ㄈ┰诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)活動(dòng)中謀取或者協(xié)助他人謀取不正當利益；

　?。ㄋ模┻`反本條例規定提供經(jīng)紀服務(wù)。

　　第四十三條當事人未辦理住房租賃、銷(xiāo)售合同備案的，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，對個(gè)人處5千元以下罰款，對單位處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十四條違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規有處罰規定的，從其規定。

　　第七章　附則

　　第四十五條公共租賃住房等政策性住房租賃和銷(xiāo)售，以及旅館類(lèi)住宿服務(wù)，不適用本條例的規定。

　　第四十六條本條例所稱(chēng)捂盤(pán)惜售，是指對已經(jīng)取得預售許可，但未在規定時(shí)間內對外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準售房源對外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假住房銷(xiāo)售合同等方式人為制造房源緊張的行為。

　　本條例所稱(chēng)捆綁搭售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房時(shí)，違背買(mǎi)受人的意愿，搭售車(chē)位、地下儲藏室等商品或者附加其他不合理的條件。

　　本條例所稱(chēng)分割拆零銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的住房分割為數部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售住房的行為。

　　本條例所稱(chēng)返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購房款的方式銷(xiāo)售住房的行為。

　　本條例所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買(mǎi)受人所購該企業(yè)住房的方式銷(xiāo)售住房的行為。

　　第四十七條本條例自年月日起施行。

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