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（一）現金流量的概念將某一項投資活動(dòng)作為一個(gè)獨立的系統來(lái)考察，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入統稱(chēng)現金流量。

其中，流出系統的資金叫做現金流出。流入系統的資金叫做現金流人?，F金流出與現金流入之差稱(chēng)為凈現金流量。

（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資現金流量等式及術(shù)語(yǔ)（持有期的）

潛在毛租金收A=物業(yè)內全部可出租面積×最可能的租金水平實(shí)際租金收入一潛在毛租金收入一空囂損失一收租損失有效毛收A=潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入凈運營(yíng)收益一有效毛收入一運營(yíng)費用稅前現金流一凈運營(yíng)收益抵押貨款還本付息稅后現金流一稅前現金流一準備金一所得稅1．潛在毛租金收入：該數字就在每個(gè)月的報告中保持相對穩定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

2．有效毛收入：從潛在毛租金收入巾扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。

3．空置和收租損失：由兩方面的原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒(méi)有收到租金。

4．其他收入：物業(yè)中設置的自動(dòng)售貨機、投幣電話(huà)等獲得的收入稱(chēng)為其他收入。此外，一般將通過(guò)專(zhuān)業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

5．準備金：又稱(chēng)大修理基金，通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，可以取有效毛租金收入或年凈運營(yíng)收益的一個(gè)百分比，從物業(yè)現金流中扣除。小區內非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的準備金在《物業(yè)管理條例》中稱(chēng)作專(zhuān)項維修資金，專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，由有關(guān)組織機構代管。

6．運營(yíng)費用：收益性物業(yè)的運營(yíng)費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護維修、公共設施的維護維修、清潔、保安等，保險費、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅和法律費用等也屬于運營(yíng)費用的范疇。

7．凈運營(yíng)收益：凈運營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

8．抵押貸款還本付息：物業(yè)還本付息即抵押貸款還本付息，要從凈運營(yíng)收益中扣除。該項還本付息不是運營(yíng)費用，它逐漸地轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益價(jià)值中去。凈運營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿(mǎn)足其投資回報的目標是業(yè)主很關(guān)心的問(wèn)題。

9．稅會(huì )：我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

（1）城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國有土地應繳納的一種稅，按面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。

（2）經(jīng)營(yíng)稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱(chēng)“兩稅一費”。

（3）企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額（實(shí)現利潤一允許扣除項目）的金額征收的一種稅。

10．經(jīng)營(yíng)現金流：

（1）稅后現金流：從物業(yè)稅前現金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現金流。

（2）稅前現金流：從凈運營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報。當凈運營(yíng)收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現金流是負值。

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