土地是房地產(chǎn)項目的第一要素，土地現狀的不同對于項目融資定價(jià)也會(huì )導致許多不同的融資條件。

　　1）完成項目規劃（項目概念、規劃設計等）的初步審核和批準，但土地的征用與收購需要融資，包括原協(xié)議出讓土地（已過(guò)關(guān)或遺留項目）項目和新規劃建設用地項目。

　　許多項目方對此以為擁有房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應的緊缺資源的來(lái)源（如項目規劃、土地），其心理意識是：沒(méi)有這些資源就不會(huì )由投資和開(kāi)發(fā)的機會(huì )與項目的存在，往往將項目融資定價(jià)維系在一個(gè)極高的水平至上，大多數的項目方在開(kāi)始融資談判方案的設計中會(huì )期望保持在項目投資權益40％-60％的比例份額，而絕大部分項目方會(huì )在49-51％之間取舍。

　　實(shí)際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類(lèi)項目的融資談判能夠獲得投資方認可的合理的權益比例也就在5-10％以?xún)?，而且在談判的過(guò)程中其走勢是向低走絕不會(huì )高走，并且隨著(zhù)對項目結局的不確定性的分析和憂(yōu)慮越來(lái)越多地被投資方高估，成功的希望越來(lái)越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項目規劃與概念的市場(chǎng)價(jià)值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)市場(chǎng)機會(huì )和投資資訊。這就是項目方的全部“資產(chǎn)”和“價(jià)值”，而對于投資者而言，只是許多個(gè)機會(huì )中的一個(gè)，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對價(jià)和等價(jià)的。

　　另一個(gè)談判定價(jià)的方法在于投資方希望和愿意全部接盤(pán)開(kāi)發(fā)建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會(huì )的可能，如果沒(méi)有更多其他確實(shí)的勝數，理想的選擇由兩個(gè)，一個(gè)是將前期的工作成果折合成相應的對價(jià)，一次性將項目沽出；另一個(gè)方案是將前期成果折合成為投資股權或相應的權益份額，與投資方共同運作項目建設。后一種反而可以獲得一個(gè)較高比例的回報預期。

　　在當前國內投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項目很難通過(guò)資本市場(chǎng)和金融體系獲得項目的戰略投資、信貸融資和財務(wù)融資，而所謂過(guò)橋融資更是癡人說(shuō)夢(mèng)的妄想。唯一可行的選擇就是將項目作為一個(gè)項目策劃案轉讓由投資者獨立運作，項目方必須認識到?jīng)]有投資者會(huì )采取合作開(kāi)發(fā)和分享權利的模式進(jìn)入。

　　2）土地和項目的權屬相對明確，項目已經(jīng)開(kāi)工或僅進(jìn)行初步的基礎建設，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這一類(lèi)土地在“8.31大限”中有不少未能過(guò)關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟損失是當初購入土地價(jià)格的數倍。