發(fā)包人建設工程合同的發(fā)包人是指工程的建設單位，又稱(chēng)業(yè)主，是合法擁有建設項目的土地使用權并經(jīng)法定程序批準進(jìn)行工程項目建設的的合法權利人。對非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，并不存在發(fā)包人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)問(wèn)題，但對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，其發(fā)包人專(zhuān)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或其他具備相應開(kāi)發(fā)資質(zhì)的主體。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱(chēng)和組織機構；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國務(wù)院規定的注冊資本；（四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件也作出了專(zhuān)門(mén)規定，具體包括注冊資本不得少于100萬(wàn)元，有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員等，同時(shí)還授權行業(yè)主管部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級進(jìn)行核定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照核定的資質(zhì)等級承擔相應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。建設部于2000年頒布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》，按自有流動(dòng)資金與注冊資本數量、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員數量與資質(zhì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷、已開(kāi)發(fā)竣工房屋面積等條件將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)劃分為四級，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目；

　　二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門(mén)確定。

　　由上述規定可見(jiàn)，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求遠較一般的企業(yè)法人嚴格，國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)實(shí)行的是嚴格的資格準入制度。在對合同主體資格的要件日漸放寬的今天，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的主體資格要求卻日趨嚴格。依最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的規定，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內容的合同，除在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，一般應認定合同無(wú)效。雖然這一解釋的效力因合同法的施行而受到一定程度的質(zhì)疑，但立法對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體資格的嚴格要求應屬無(wú)疑。成問(wèn)題的是，如發(fā)包人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格，但并不具備相應的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級，即其資質(zhì)等級所對應的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍小于其所發(fā)包項目的建設規模，此時(shí)建設工程合同的效力是否受到影響呢？對此應從寬判斷，不宜簡(jiǎn)單地認定合同無(wú)效。

　　依合同法規定，只有違反法律和行政法規的強制性規定才可導致合同無(wú)效，而前述法律和行政法規并未規定不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，而是授權建設部進(jìn)行規定，而建設部的規定為行政規章，違反規章并不會(huì )導致合同無(wú)效的法律后果。只要發(fā)包人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，符合立法對土地使用權及資金實(shí)力的要求，符合法定的審批條件，即應肯認合同效力。至于因違反行政規章而產(chǎn)生的行政責任，則與合同效力無(wú)關(guān)。金實(shí)力的要求，符合法定的審批條件，即應肯認合同效力。至于因違反行政規章而產(chǎn)生的行政責任，則與合同效力無(wú)關(guān)。金實(shí)力的要求，符合法定的審批條件，即應肯認合同效力。至于因違反行政規章而產(chǎn)生的行政責任，則與合同效力無(wú)關(guān)。金實(shí)力的要求，符合法定的審批條件，即應肯認合同效力。至于因違反行政規章而產(chǎn)生的行政責任，則與合同效力無(wú)關(guān)。