房屋拆遷程序分十步走，暫停公示→入戶(hù)調查評估→業(yè)內計算→制定拆遷方案→申請拆遷許可證→發(fā)布拆遷公告→送達拆遷評估→訂立拆遷協(xié)議→動(dòng)遷→結案。整個(gè)過(guò)程中，最關(guān)鍵的是拆遷房屋評估，計算拆遷補償費用。作為房屋拆遷程序的關(guān)鍵一步，處理不當，則有可能引起強拆民憤。

第一個(gè)階段叫暫停公示。

由建設主管部門(mén)頒發(fā)一個(gè)文件，要求在拆遷范圍內暫停戶(hù)口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程，這就是暫停公示，需要在有關(guān)的場(chǎng)合進(jìn)行公告，公示期不能超過(guò)一年。

第二個(gè)步驟是入戶(hù)調查評估。

在確定拆遷范圍之后，拆遷人要辦一些有關(guān)的手續、文件，一般來(lái)說(shuō)需要取得《建設用地規劃許可證》或者《建設工程規劃許可證》這兩個(gè)規劃文件，那么在法律上具備了拆遷的前提和依據。在此之后就可以進(jìn)行拆遷的工作了。拆遷工作的第一步是先入戶(hù)調查，即到現場(chǎng)一戶(hù)一戶(hù)的調查。通常入戶(hù)調查是幾個(gè)單位同時(shí)去，包括拆遷公司、評估公司、業(yè)主單位、拆遷人等。拆遷公司是進(jìn)行人口、戶(hù)口調查;而評估公司是評估的現場(chǎng)勘查，按照評估規則進(jìn)行拍照和記錄。

第三個(gè)步驟是內業(yè)計算。

實(shí)際就是評估公司進(jìn)行內業(yè)輸機和數據測算，根據外業(yè)調查的資料數據進(jìn)行初步測算，算出一個(gè)大致的初步評估價(jià)格。

第四步是制定拆遷實(shí)施方案。

拆遷人需要通過(guò)評估機構的初步外業(yè)調查和內業(yè)計算，了解拆遷范圍內的補償費用大概是多少錢(qián)，編制拆遷投資預算方案。同時(shí)制定拆遷補償方案，是貨幣補償還是實(shí)物補償，貨幣補償需要耗資多少，補償資金的籌措方式等。

第五個(gè)步驟是申請拆遷許可證。

拆遷人拿著(zhù)一系列前期入戶(hù)調查的材料，包括拆遷實(shí)施方案、規劃文件等，去建委(房管局)申請《拆遷許可證》。

第六個(gè)步驟是發(fā)布拆遷公告。

就是聲明此次拆遷行為即將開(kāi)始。一般發(fā)布拆遷公告的同時(shí)，要把《拆遷許可證》公開(kāi)張貼出來(lái)，以說(shuō)明拆遷行為的合法性和時(shí)間安排。

第七個(gè)步驟是出一個(gè)正式的評估報告。

這個(gè)時(shí)候的評估機構需要出具正式的評估報告，一般是每一個(gè)被拆遷人都出一份報告，正式報告需要評估機構正式簽字蓋章。

第八個(gè)步驟是送達拆遷評估報告。

送達的方式有當面送達，也有郵遞的方式。

第九個(gè)訂立拆遷補償安置協(xié)議

實(shí)施拆遷：由拆遷人與被拆遷人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

1、雙方達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門(mén)強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)申請人民法院強制拆遷。強制拆遷前，拆遷人應就被拆除房屋的有關(guān)事項辦理證據公證。

2、雙方達成拆遷補償安置協(xié)議的，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以向仲裁委員會(huì )申請仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以申請人民法院先予執行。

第十個(gè)步驟是動(dòng)遷。

動(dòng)遷是專(zhuān)業(yè)名詞，實(shí)際上就是簽訂拆遷補償協(xié)議，然后被拆遷人搬家，把房屋交給拆遷人。動(dòng)遷的主要工作是簽訂拆遷補償協(xié)議。評估報告送達后，由拆遷人(一般拆遷人不親自出面，而是委托拆遷公司和評估公司)在現場(chǎng)組成動(dòng)遷辦公室，接待拆遷戶(hù)主動(dòng)過(guò)來(lái)商談搬遷事宜。拆遷補償費用除了包括拆遷評估報告的金額之外，有一些額外的獎勵，如提前搬家獎、工程配合獎等。

拆遷過(guò)程屬于雙方協(xié)議行為，一般不帶有強制性。在合同約定補償金額是多少?錢(qián)怎么給?怎么交付房屋?另外動(dòng)遷有一個(gè)獎勵期，一般是根據拆遷戶(hù)的多少，比如說(shuō)15天、20天、30天等，在獎勵期內搬走的，一般是一戶(hù)給5000塊錢(qián)的獎勵費。但是在實(shí)際中也有獎勵費遠遠超過(guò)5000塊錢(qián)的。例如，現在拆遷房屋周邊的市場(chǎng)價(jià)是8000元/平米了，但按照政府出臺的拆遷補償規則，評估價(jià)是6000元/平米，這樣總價(jià)可能差10萬(wàn)元，那么拆遷人可能把這10萬(wàn)塊錢(qián)通過(guò)獎勵的方式補給你。如果你在獎勵期內走，則補給你;如果你不走，就可能得不到這筆獎勵。這就是動(dòng)遷的過(guò)程。

最后一個(gè)過(guò)程是結案過(guò)程。

最后是拆遷工作結束，項目結案，從拆遷人來(lái)講等所有的人走了以后，他要統計最后花了多少錢(qián)?可能和最初上報的拆遷實(shí)施方案有一些區別，比如說(shuō)多給了一些獎勵費。另外因為釘子戶(hù)的存在，費用可能增加了。拆遷人最終需要把實(shí)際的拆遷補償成本報到政府部門(mén)備案，這是最后一個(gè)過(guò)程。一共大概就是這十個(gè)階段。