在房屋拆遷工作中，我們往往會(huì )遇到被拆遷的房屋沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權登記，存在著(zhù)和房屋權屬登記的結構、面積與實(shí)際不相符合等問(wèn)題，還有部分房屋產(chǎn)權登記的記錄不齊全，缺少建筑年代、使用性質(zhì)，房改房登記的面積小于實(shí)際面積等情況，這些都給房屋拆遷補償工作帶來(lái)了一定的難度。

為使房屋所有權人依法登記的房屋權利受到國家法律的保護，正確處理房屋拆遷補償與權屬登記的關(guān)系顯得尤為重要，筆者就自己在實(shí)際工作中的感受談幾點(diǎn)粗淺認識。

一、正確理解房屋拆遷工作中的各項業(yè)務(wù)與產(chǎn)權登記的聯(lián)系

在一個(gè)城市的房屋總登記后，新增加的房屋必須辦理初始登記，取得房屋權利證書(shū)，房地產(chǎn)權利證書(shū)是房屋拆遷補償安置的合法依據，根據國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(一)新建、擴建、改建房屋；(二)改變房屋和土地用途；(三)租賃房屋。”第二十二條規定：“拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償；……。”對房地產(chǎn)用途變更和租賃房屋進(jìn)行限制，對違章建筑明確規定不予補償。這就明確了在拆遷中，只有取得合法房屋權利證書(shū)的房屋才可給予補償。

二、把握好拆遷房屋補償評估與產(chǎn)權登記的關(guān)系

根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷房屋貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定，而房地產(chǎn)的建筑面積、用途、建筑年代、結構等重要因素均依房屋權屬登記的內容為準，如何評估被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，這就必須了解房地產(chǎn)權證上登記的內容，依據登記的建筑面積、結構、用途、土地使用狀況等情況，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

三、房地產(chǎn)權證登記不規范對拆遷補償的影響

1．產(chǎn)權登記面積與實(shí)際面積誤差問(wèn)題

辦理房屋產(chǎn)權初始登記的必備要件為建設工程規劃許可證、土地使用權證、房屋產(chǎn)權人合法的身份證明，產(chǎn)權登記的面積以測繪的面積為準。而在拆遷工作中往往會(huì )遇到房屋實(shí)際面積大于或小于建設工程規劃許可證上規劃的面積，產(chǎn)權證上的面積大于或小于房屋的實(shí)際面積等情況。根據有關(guān)法律的規定，不按建設工程規劃許可證確定的建筑位置、范圍、性質(zhì)、建筑面積和建筑造型建設的建筑物屬違章建筑，不得辦理房屋權屬登記，拆遷時(shí)不予補償；需要變更建筑工程規劃許可證的，應當變更建設規劃許可證，實(shí)際面積與產(chǎn)權登記面積有誤差的，應申請測繪，按測繪的面積進(jìn)行房屋權屬變更登記。

2．房改房產(chǎn)權登記面積與實(shí)際面積不符問(wèn)題

房改房產(chǎn)權登記的面積一般都小于房屋的實(shí)際面積，這也給拆遷補償帶來(lái)了困難，如何確定房改房的拆遷面積，筆者認為房改房權屬登記的面積應該是房屋的建筑面積，而不是享受折扣后的房屋面積，在辦理房改房產(chǎn)權登記時(shí)，只要在備注中說(shuō)明參加房改的面積二建筑面積—廚衛折半的面積—陽(yáng)臺和樓梯的面積即可。在拆遷時(shí)這部分房改房可按實(shí)際丈量的建筑面積給予補償，同時(shí)由產(chǎn)權登記部門(mén)按規定出具產(chǎn)權認定書(shū)。

3．房屋權屬登記時(shí)漏填用途問(wèn)題

關(guān)于房地產(chǎn)權屬證書(shū)的填寫(xiě)，在房屋設計用途一欄內，現在有很多房地產(chǎn)證書(shū)此欄空白無(wú)任何內容，這也給拆遷補償帶來(lái)很多不便。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定，房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書(shū)上標明的用途。如果產(chǎn)權用途欄漏填是空白的話(huà)，產(chǎn)權人就可以根據自身的需要，自行填寫(xiě)上用途，影響了正常的拆遷補償工作，也給產(chǎn)權登記部門(mén)帶來(lái)諸多的麻煩，涉及到權屬證書(shū)的真假，往往還會(huì )進(jìn)行不必要的訴訟。因此，產(chǎn)權用途必須按照填寫(xiě)說(shuō)明要求認真填寫(xiě)設計用途，維護產(chǎn)權證的合法性、真實(shí)性。

四．注銷(xiāo)登記和他項登記債權實(shí)現的問(wèn)題

房屋滅失后三個(gè)月內應辦理注銷(xiāo)登記，房屋拆除后，如何辦理注銷(xiāo)登記和實(shí)現債權，筆者認為：

1．產(chǎn)權登記部門(mén)應在拆遷公告發(fā)布后，積極配合拆遷人的工作，了解拆遷范圍內的房屋權屬登記情況，做好注銷(xiāo)登記的準備工作；

2．實(shí)行產(chǎn)權交換的房屋，在辦理房屋登記時(shí)，應提交原房屋所有權證書(shū)和拆遷補償安置協(xié)議書(shū)，注銷(xiāo)原證后，方可辦理新證，在辦證費用上應給予一定的優(yōu)惠；

3．實(shí)行貨幣補償的房屋，拆遷人在發(fā)放拆遷補償金額的同時(shí)，收回原房屋權屬證書(shū)，由拆遷人集中統一到產(chǎn)權管理部門(mén)辦理產(chǎn)權注銷(xiāo)登記；

4．產(chǎn)權登記部門(mén)應根據拆遷管理部門(mén)書(shū)面通知上的拆遷范圍，提供列入拆遷范圍內的房屋他項權利登記情況，及時(shí)與債權人和拆遷人聯(lián)系，提供相關(guān)的抵押登記的房屋資料，以保證債權的實(shí)現。

在房屋拆遷中，正確把握處理拆遷補償與產(chǎn)權登記的關(guān)系和產(chǎn)權登記部門(mén)、拆遷人與被拆遷人的關(guān)系，才能有利于城鎮房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。