一、拆遷的概念

　　“拆”，是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除：“遷”，是指對原土地使用者的暫時(shí)或永久遷移。房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為（這其實(shí)是指城市房屋拆遷）。

　　由于我國立法以及社會(huì )環(huán)境等各方面條件的限制，農村房屋拆遷立法還不完善，至少不存在一部統一的集體土地拆遷法規，大部分地區對農村房屋拆遷走的是地上附著(zhù)物的形式，這對農民來(lái)講其實(shí)是很不公平的，這個(gè)問(wèn)題我將在談土地征收的時(shí)候予以解析。

　　二、拆遷需要什么樣的程序和條件。

　　拆遷應當在符合法定條件的前提下并按照法律規定的程序進(jìn)行。

　　城市房屋進(jìn)行拆遷的應當依據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷裁決工作規程》等相關(guān)法律規定進(jìn)行，在取得《拆遷許可證》后拆遷工作方可實(shí)施。

　　簡(jiǎn)單的說(shuō)拆遷的基本條件即是否具備拆遷人資格就是項目單位是否有拆遷許可證。需要作出說(shuō)明的是頒發(fā)拆遷許可證應當具備（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規劃許可證；（三）國有土地使用權批準文件；（四）拆遷計劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。也就是我們平常所說(shuō)的五大要件。

　　關(guān)于拆遷應當具備的基本條件在法律上規定的很明確的，應該是比較容易看懂的，在具備以上基本條件下還應該按照法定的程序來(lái)進(jìn)行。筆者認我國城市房屋合法的拆遷形式應當歸為兩類(lèi)，一是協(xié)商拆遷，即拆遷人與被拆遷人對于拆遷有關(guān)的事項能夠達成一致，雙方簽訂拆遷協(xié)議，按照協(xié)議的約定進(jìn)行拆遷和補償安置；二為強制拆遷，在符合法定條件的前提下，按照法定的程序進(jìn)行拆遷工作，但被拆遷人沒(méi)有正當理由拒絕拆遷的，可以由有關(guān)部門(mén)強行進(jìn)行拆遷。強制拆遷又會(huì )分為行政強制拆遷和司法強制拆遷筆者將在其他章節中解析，本文不再詳細的進(jìn)行闡述。

　　協(xié)商拆遷即具備拆遷五大要件的前提下，應當按照如下程序進(jìn)行，1、房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應當及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。2、拆遷人與被拆遷人應當依照城市房屋拆遷管理條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。3、被拆遷人搬出被拆遷的房屋，拆遷人實(shí)施拆遷。

　　如果雙方難以達成拆遷協(xié)議的可以申請由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。雙方達成拆遷協(xié)議后被拆遷人反悔的，拆遷人可以直接向人民法院起訴或者申請民商事仲裁。對于強制拆遷的法定程序將在其他章節中詳細解釋?zhuān)菊虏辉陉U述。

　　三、拆遷房屋應當如何進(jìn)行補償。

　　1、拆遷補償安置中存在的問(wèn)題。

　　在拆遷過(guò)程中當事人爭議最大、最容易引發(fā)矛盾的環(huán)節，一方面導致被拆遷戶(hù)的權益受到了侵犯、一方面導致建設項目工程工期拖延筆者認為在我國城市房屋拆遷安置國中存在以下嚴重的問(wèn)題。

　?。?）拆遷補償安置不全面。按照現行法律的規定，拆遷補償的范圍為被拆除的房屋及其附屬物、被拆除的未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑物。但是事實(shí)上，被拆遷人在拆遷過(guò)程中的損失除建筑物的價(jià)值以外還有更重要的部分——國有土地使用權，拆遷的真正目的就是要取得房屋及其附屬物的土地使用權，而且，“合法取得的土地使用權應當屬于公民的財產(chǎn)權并受到相應的保護。”基于這些法律規定，筆者認為拆遷補償安置國中對被拆遷戶(hù)的國有土地使用權予以忽略，而且我國法律規定提前收回國有土地使用權的應當予以補償，房屋所有權與土地使用權是不能分離的，拆遷房屋自然構成土地使用權的滅失，故在拆遷過(guò)程中僅對被拆房屋及其附著(zhù)物進(jìn)行補償是明顯的不合理的。

　?。?）拆遷補償標準偏低。按照《條例》的規定，第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。但在實(shí)踐操作中往往補償標準會(huì )低于市場(chǎng)標準，特別是對于被拆遷房屋區位價(jià)值、用途價(jià)值拆遷人一般會(huì )采取的避免的方式回避。特別是拆遷評估往往不會(huì )正確的評估被拆遷房屋的價(jià)值，很多時(shí)候拆遷人指定的補償標準就是評估單位作出評估結果的唯一依據。

　?。?）拆遷補償不及時(shí)。“房屋拆遷補償不及時(shí)的情況在我國非常嚴重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進(jìn)行補償的資力時(shí)，就開(kāi)始拆遷行為，導致被拆遷人長(cháng)期得不到相應的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴重侵害了被拆遷人的財產(chǎn)權利。”

　　這些如何問(wèn)題得到解決呢，筆者以為拆遷過(guò)程被拆遷戶(hù)的權益受到侵犯的根本原因就是雙方的地位實(shí)力不平等的原因，作為拆遷人器進(jìn)行的工程項目往往是政府希望早日完成的工程，所以在實(shí)施拆遷過(guò)程中拆遷人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆遷人長(cháng)期的不配合拆遷，將會(huì )面臨著(zhù)行政裁決和強制執行，有時(shí)候條件符合還會(huì )先予執行，所以拆遷人往往不會(huì )答應被拆遷人的要求而是走強制執行的司法或行政程序。筆者以為這類(lèi)問(wèn)題若想得到解決，應當對癥下藥從根本上治療。

　　四、解決補償安置問(wèn)題的對策。

　　1、加強立法，限制強制執行，提高強制執行的門(mén)檻。如果強制執行的條件定的太低，開(kāi)發(fā)商往往不會(huì )與被拆遷人真誠的去談判，平等的去協(xié)商，再者拆遷本來(lái)應當屬于民事行為，政府干涉太多總不利于事態(tài)的正常合理發(fā)展，國家目前正在制定新的拆遷法規，對于被拆遷人的合法權益將加大保護力度。

　　2、對于被拆遷的房屋應當如何補償安置，筆者根據多年承辦拆遷案件的實(shí)踐經(jīng)驗認為，拆遷實(shí)際上屬于一個(gè)民事行為，關(guān)于其如何讓補償應當由當事人自行的協(xié)商，可以由貨幣補償、房屋產(chǎn)權調換、貨幣補償加產(chǎn)權調換。