拆遷補償，是指拆遷人遵循等價(jià)原則，對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所受的損失給予合理彌補。

拆遷補償的對象是被拆除房屋及其附屬物的所有人。所有人在此不僅指產(chǎn)權人，還包括兩種代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的產(chǎn)權人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全權代理人;二是國家授權的國家所有的房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn)管理局。

拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆作違章建筑、超過(guò)期限的臨時(shí)建筑不予補償，拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑物給予適當補償。適當補償可理解為對臨時(shí)建筑在使用期限內的殘存價(jià)值進(jìn)行補償。

國家保護房屋所有人的合法權益，這一原則在我國憲法、民法通則、私有房屋管理條例等法規中都有明確規定。因此，所有人要求拆遷人對拆遷房屋造成的損失給予補償是他們的法定權利，拆遷人對所有人進(jìn)行補償是他們的法定義務(wù)。而且，拆遷補償是一種民事法律關(guān)系，雙方當事人地位平等，應該遵循公平和等價(jià)有償的民法原則。

一、拆遷補償的形式

(一)拆遷補償的形式有三種，即產(chǎn)權調換、作價(jià)補償和產(chǎn)權調換與作價(jià)補償相結合。

1、產(chǎn)權調換。

是指拆遷人用異地或者原土地上再建設的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋被拆遷后仍然保留相應的房屋產(chǎn)權。

2、產(chǎn)權調換。

對于拆遷人來(lái)說(shuō)有影響余房率的負面作用，但是有利于保護被拆遷人的房屋產(chǎn)權和其他合法權益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的，所以《拆遷條例》賦予被拆遷人要求以產(chǎn)權調換的形式給予補償的權利，并且規定：“拆除出租住宅房屋，應當實(shí)行產(chǎn)權調換。”當然，產(chǎn)權調換也不是絕對的，對于還建有特殊困難，又沒(méi)有其他房屋可供調換的建設項目，被拆遷人產(chǎn)權調換的要求就不能給予支持。另外，拆除地上附屬建筑物也不實(shí)行產(chǎn)權調換，但要付給被拆遷人拆遷補助費。

3、作價(jià)補償。

指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟損失。作價(jià)補償是拆遷人樂(lè )于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問(wèn)題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初始投資過(guò)大。

產(chǎn)權調換與作價(jià)補償相結合是指在拆遷補償中，對被拆除的房屋一部分實(shí)行產(chǎn)權調換，一部分實(shí)行作價(jià)補償。這是一種折衷的形式，有利于協(xié)調拆遷雙方在補償形式問(wèn)題上的分歧。

二、拆遷補償的標準

產(chǎn)權調換的補償標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。

所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實(shí)施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規則》執行。實(shí)踐中常常出現償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結構上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權調換的價(jià)格結算問(wèn)題。

根據《拆遷條例》的規定，非住宅房屋的產(chǎn)權調換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價(jià)格結算結構差價(jià)。重置價(jià)格是指現在重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質(zhì)量的房屋的造價(jià)(以每年公布的當年造價(jià)為準)。結構差價(jià)是指不同結構的房屋所花費的不同造價(jià)之間的差額，以重置價(jià)格結算結構差價(jià)，即以被拆除房屋的重置價(jià)格與償還房屋的造價(jià)之間的差額作為結算的標準，由一方向另一方支付結構差價(jià)。非住宅房屋的產(chǎn)權調換，償還面積超過(guò)原面積的部分，按照商品房?jì)r(jià)格結算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結合成新計算，即以重置價(jià)格結合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。

至于住宅房屋產(chǎn)權調換的價(jià)格結算辦法，由省、自治區、直轄市人民政府規定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權調換情況復雜，各地對結構差價(jià)支付亦采不同政策，因而不在全國實(shí)行統一的規定。

作價(jià)補償的標準是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結合成新計算的。實(shí)行作價(jià)補償，應當由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專(zhuān)門(mén)的評估機構對被拆除房屋進(jìn)行評估，以評估的價(jià)格作為計算的依據。一般不允許當事人之間私下交易。

《拆遷條例》對拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補償提出了特別的要求。產(chǎn)權調換的，拆遷人應當按照其原性質(zhì)、原規模予以重建;作價(jià)補償的，應按重置價(jià)格給予補償，不考慮該房屋的新舊程度。無(wú)論哪一種補償形式，都將房屋的附屬物也納入補償范圍。這是考慮到當地居民的物質(zhì)文化生活需要，為了迅速恢復公益事業(yè)的正常進(jìn)行而作出的規定。