房地產(chǎn)產(chǎn)權文件是每個(gè)評估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先必須掌握的重要資料，是確認房地產(chǎn)的房屋所有權、土地使用權，或以產(chǎn)權為擔保和債權并存和房地產(chǎn)抵押權等權益的有效法律憑證，它包括房地產(chǎn)證及土地出讓(轉讓)合同，建筑用地規劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。這些合法性文件直接關(guān)系到評估方法，雖然自20世紀80年代房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來(lái)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權管理逐步完善，但過(guò)去大量的歷史遺留問(wèn)題致使相當一部分的房地產(chǎn)權屬狀況錯綜復雜，理清房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況，是估價(jià)師在估價(jià)日常工作中的難點(diǎn)之一，同時(shí)又是正確估價(jià)的基礎。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權文件所記載的房地產(chǎn)權屬內涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動(dòng)遷評估中，我們經(jīng)常會(huì )遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓?zhuān)行┯挟a(chǎn)權證，有些沒(méi)產(chǎn)權證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上下面卻是大型的商場(chǎng)，對于這種情況在選用評估方法時(shí)應堅持“合理、合法、合情”的原則。

把握對等原則

在房屋拆遷工作中，動(dòng)遷單位與被動(dòng)遷往往是處在不對等的地位中，這主要表現在經(jīng)濟地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補償安置協(xié)議中所處的地位是不同的，在拆遷過(guò)程中，被拆遷人是被動(dòng)的，被拆遷人的被動(dòng)地位使其合法權益容易受侵害。為了消除被拆遷入的抵觸情緒，應在政策上傾斜，保護被拆遷入的合法權益。進(jìn)行房屋拆遷補償時(shí)，其標準應略高于(至少不低于)所在類(lèi)區同類(lèi)普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平。當然過(guò)分加重拆遷人的負擔，會(huì )打擊拆遷人的積極性，進(jìn)而影響城市改造和建設。

關(guān)于農村房屋拆遷評估

隨著(zhù)加快城鎮建設的步伐，許多中小城市迅速地向農村擴張，帶來(lái)了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，沒(méi)有房產(chǎn)證和土地證，這種情況下，作為估價(jià)師應采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢y這與安置方式有關(guān)，如果以實(shí)物安置(拆一補一)，就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補償，就應當以重置價(jià)對房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評估，再考慮原有土地使用權的價(jià)值，這里的原有土地使用權不應低于該地塊當前市場(chǎng)出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補償時(shí)，往往由政府定區位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)。