在拆遷評估中主要存在著(zhù)以下幾方面的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準價(jià)格結合成新、區位、臨街等系數來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準價(jià)格來(lái)測算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規程》中也找不出“基準價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計算的依據及科學(xué)性。

2、確定房屋基準價(jià)格存在的問(wèn)題

房屋基準價(jià)的測算，首先是由政府來(lái)認定估價(jià)機構，后由該機構來(lái)測算，再由政府會(huì )同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認其測算結果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著(zhù)政府及其部門(mén)有意壓低基準價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補償價(jià)存在的問(wèn)題

土地的補償價(jià)沒(méi)真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價(jià)，是結合成新得出的房屋拆遷補償價(jià)，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當然這一最終結果普遍反映補償價(jià)低這一結論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計為基準價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測算，其結果必然導致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門(mén)干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績(jì)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。