中介風(fēng)險

有些不法二手房中介機構設置圈套，坑害消費者。二手房中介機構設置的圈套主要有以下幾個(gè)類(lèi)型：一是中介商不讓購房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀(guān)察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題。三是中介商不向購房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規劃情況。四是中介商沒(méi)有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過(guò)程中，對自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。

在購置二手房時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀(guān)察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續，商談房屋交易價(jià)格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時(shí)要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過(guò)程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關(guān)認可的合同文本;其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專(zhuān)家或律師審核，這樣才能確保您的權益不受損害。

價(jià)格風(fēng)險

二手房交易最大的問(wèn)題是價(jià)格問(wèn)題。賣(mài)方擔心賣(mài)低了，總喜歡拿同地區商品房的房?jì)r(jià)來(lái)比較，開(kāi)價(jià)與商品房差價(jià)不大;而買(mǎi)方總強調一個(gè)“舊”字，結果往往是買(mǎi)賣(mài)雙方提出價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。

房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”小廳、小廚、小衛套型-10%。此外，樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價(jià)，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無(wú)朝南門(mén)窗-5%。

環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì )的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區環(huán)境會(huì )遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀(guān)造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì )環(huán)境，在同一土地級別地區，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會(huì )對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨立封閉小區分別-5%，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區的+15%。