拆遷安置房的交易風(fēng)險

　　隨著(zhù)城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問(wèn)題，政府修建了專(zhuān)門(mén)的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關(guān)政策，具有社會(huì )保障性質(zhì)，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買(mǎi)對象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買(mǎi)拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內（通常為五年）無(wú)法將該房過(guò)戶(hù)給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著(zhù)較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現了批量收購此類(lèi)房屋然后再轉賣(mài)牟利的“黃牛”。雖然買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理款項及房屋交接手續，五年后再辦理房屋過(guò)戶(hù)手續的做法并未違反法律規定，屬于合法行為；但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險大了許多。這主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　第一，房?jì)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。

　　按照政策的規定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠將房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(cháng)的五年時(shí)間里，房?jì)r(jià)的走勢無(wú)論是誰(shuí)都難以預料的。當房?jì)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶(hù)之前，可能已經(jīng)被買(mǎi)賣(mài)了十幾次。拆遷安置房的買(mǎi)方是無(wú)法從買(mǎi)賣(mài)合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶(hù)情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰(shuí)就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個(gè)買(mǎi)方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買(mǎi)方認為，買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣(mài)方違約，還能把我從房子里趕出去不成？可事實(shí)上，完成過(guò)戶(hù)手續的買(mǎi)方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來(lái)的購房者搬出拆遷安置房屋。

　　第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補償利益。

　　在城市擴展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對拆遷補償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣(mài)方認為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補償款當然屬于賣(mài)方；買(mǎi)方認為，房款已經(jīng)全部結清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買(mǎi)方。從法律上來(lái)講，拆遷補償款應當仍然屬于賣(mài)方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴(lài)于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動(dòng)的規則。另一方面，拆遷補償款是賣(mài)方基于法律的規定而取得的，并非沒(méi)有合法的依據，因而不屬于不當得利。因此，賣(mài)方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。