新的《城市房屋拆遷管理條例》規定了房屋拆遷按照市場(chǎng)價(jià)值補償的原則，這使得房地產(chǎn)估價(jià)在拆遷過(guò)程中起到十分重要的作用。

房屋拆遷是一項政策性很強的工作。房屋拆遷估價(jià)不僅涉及估價(jià)理論和方法等具體技術(shù)問(wèn)題，最重要的，是政府政策的影響在很大程度上決定了估價(jià)的思路和方向。

拆遷估價(jià)的市場(chǎng)標準為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，指的是市場(chǎng)未知拆遷信息狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即拆遷估價(jià)只考慮該房屋過(guò)去的狀態(tài)，而不考慮將來(lái)的用途。

房屋（土地）的用途，對估價(jià)結果具有重大影響。同一房屋若用途不同，其價(jià)格可能要相差幾倍甚至十幾倍?？梢?jiàn)，確定房屋用途是拆遷評估的關(guān)鍵內容和前提條件。

有的房屋用途在權屬證書(shū)上標記的很明確，如商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房、辦公用房、居住用房、工業(yè)廠(chǎng)房等。但在估價(jià)實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著(zhù)從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現象。拆遷評估時(shí)如果以居住性房屋進(jìn)行估價(jià)，勢必給被拆遷人帶來(lái)一定損失。事實(shí)上，在未知拆遷信息時(shí)，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì )超過(guò)同地段類(lèi)似的居住性用房。

那么，如何確定該類(lèi)房屋的用途呢？建設部制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》規定了四種方法：

1、一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；

2、當地政府對拆遷房屋的性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定；

3、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果確定；

4、不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

即便如此，往往還是爭議不斷。究其原因，主要是政府職能部門(mén)依據法律法規不能滿(mǎn)足其改變房屋用途的要求。被拆遷人的理由是：我的房屋作為經(jīng)營(yíng)性用房已經(jīng)幾年、十幾年了，月月繳稅，合法經(jīng)營(yíng)?，F在拆遷了，為何不按商業(yè)用房補償呢？

對此，筆者認為，對于改變用途的房屋，規劃、房管部門(mén)應該及時(shí)發(fā)現、處理。確實(shí)符合最高最佳使用原則（法律上許可、技術(shù)上可行能、經(jīng)濟上可行、價(jià)值最大化）的，應該給予改變；不符合條件實(shí)在不宜改變用途的，應該及時(shí)予以糾正，并下發(fā)“限期改正通知書(shū)”，不能等到拆遷時(shí)再去處理。這樣可以避免許多拆遷補償時(shí)的糾紛。

對于拆遷時(shí)房屋用途和權證記載的用途不符的房屋，有的地方采取了一些變通的做法。例如，在被拆遷地點(diǎn)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)一定時(shí)間的，可以認定商業(yè)用途，但要提供相關(guān)證明（如工商執照），并且在這段時(shí)間內規劃、房管等部門(mén)沒(méi)有提出糾正意見(jiàn)。