商品房銷(xiāo)售有現房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售之分，現房銷(xiāo)售對買(mǎi)受人而言相對風(fēng)險較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買(mǎi)受人可以先看房后簽訂合同;期房銷(xiāo)售也叫預售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設計參數等來(lái)確定。因此，開(kāi)發(fā)商交付的房屋與合同約定或買(mǎi)受人預期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對而言，期房風(fēng)險較大。不論是購買(mǎi)現房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：

商品房現房銷(xiāo)售必須符合下列條件：1.開(kāi)發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，且其開(kāi)發(fā)的規模與其取得的資質(zhì)等級向匹配;2.開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國有土地使用權證書(shū)》和使用土地批準文件;3.持有《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》;4.所開(kāi)發(fā)并出售的商品房已通過(guò)竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。

商品房期房銷(xiāo)售(預售)除開(kāi)發(fā)企業(yè)應具有合法的主體資格和相應的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)項目施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間已經(jīng)確定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房時(shí)必須已取得《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》即通常所說(shuō)的“五證”。

1、《建設用地規劃許可證》：開(kāi)發(fā)商取得建設用地首先要符合城市用地規劃，開(kāi)發(fā)商只有在取得建設用地規劃許可證后才能辦理國有土地使用權證。取得了建設用地規劃許可證，表明開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)土地經(jīng)過(guò)城市規劃行政主管部門(mén)審核后，符合城市規劃要求。如果沒(méi)有取得建設用地規劃許可證，而僅有國有土地使用證的國有土地使用證無(wú)效。購房者在審查建設用地規劃許可證時(shí)，要注意開(kāi)發(fā)商取得該證書(shū)的時(shí)間以、開(kāi)發(fā)用地的規劃用途及證書(shū)的范圍與開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)發(fā)的范圍是否一致。實(shí)踐中有開(kāi)發(fā)商取得的證書(shū)只是其開(kāi)發(fā)范圍的一部分的情形。

2、《國有土地使用權證》：根據我國法律規定，進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)只能在國有土地上進(jìn)行，國家是禁止在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的。集體土地只有經(jīng)縣級以上人民政府依法進(jìn)行征用，經(jīng)征用土地性質(zhì)變更為國有土地后，才可以將國有土地使用權出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時(shí)，要注意土地使用權證上記載的土地用途和年限。