多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優(yōu)勢：

（1）在建設投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資，得房率比較高。

（2）在戶(hù)型設計上，多層住宅戶(hù)型設計空間比較大，居住舒適度較高。

（3）在結構施工上，多層住宅通常采用磚混結構，因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。

但多層住宅也有不足之處，主要表現在：

（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶(hù)的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶(hù)因不設電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。

（2）難以創(chuàng )新。由于設計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng )新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng )新，需要加大投資又會(huì )失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢。

多層住宅的平面類(lèi)型較多，基本類(lèi)型有梯間式、走廊式和獨立單元式。

一般而言，小高層住宅主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說(shuō)具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱(chēng)為小高層。對于市場(chǎng)推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點(diǎn)：

（1）建筑容積率高于多層住宅，節約土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。

（2）這種小高層住宅的建筑結構大多采用鋼筋混凝土結構，從建筑結構的平面布置角度來(lái)看，則大多采用板式結構，在戶(hù)型方面有較大的設計空間。

（3）由于設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價(jià)格一般比同區位的高層住宅高，這就要求開(kāi)發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。

高層住宅是城市化、工業(yè)現代化的產(chǎn)物，依據外部形體可將其分為塔樓和板樓。

（1）高層住宅的優(yōu)點(diǎn)：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設施，眺望性好，建在城區具有良好的生活便利性，對買(mǎi)房人有很大吸引力。

（2）高層住宅的缺點(diǎn)：高層住宅，尤其是塔樓，在戶(hù)型設計方面增大了難度，在每層內很難做到每個(gè)戶(hù)型設計的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門(mén)窗，另外還要從物業(yè)管理收費中為修繕維護這些設備付出經(jīng)常性費用。

高層住宅內部空間的組合方式主要受住宅內公共交通系統的影響。按住宅內公共交通系統分類(lèi)，高層住宅分單元式和走廊式兩大類(lèi)。其中單元式又可分為獨立單元式和組合單元式，走廊式又分為內廊式、外廊式和躍廊式。

超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房?jì)r(jià)卻不低。這是因為隨著(zhù)建筑高度的不斷增加，其設計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì )有很大的變化，需要考慮的因素會(huì )大大增加。例如，電梯的數量、消防設施、通風(fēng)排煙設備和人員安全疏散設施會(huì )更加復雜，同時(shí)其結構本身的抗震和荷載也會(huì )大大加強。別外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀(guān)較好地區，雖然住戶(hù)可欣賞到美景，但對整個(gè)地區來(lái)講卻不協(xié)調。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。

小高層是指樓層在8至11層間，配備載人電梯而又可以不配備消防電梯的住宅。把8-11層定位小高層，主要是考慮電梯的原因：按規定7層及以上的住宅必須配電梯，12層及以上的住宅需要設消防電梯。這樣就跟8層以下的沒(méi)有電梯的住宅區分開(kāi)了，同時(shí)又跟12層及以上的住宅需要消防電梯的住宅區分開(kāi)了。

這種住宅實(shí)際上是中高層住宅（取8層、9層）和高層住宅（取10層-11層）相加在一起的概念，之所以不把7層算在里面，是因為6+1的躍層住宅可以不設電梯。